Die Mieten steigen seit Jahren – insbesondere in Ballungsräumen empfinden viele Menschen die geforderten Preise inzwischen als überzogen. Doch ab wann ist eine Miete tatsächlich rechtswidrig hoch?
Der Begriff Mietwucher taucht immer wieder auf, wenn Vermieter vermeintlich unangemessen hohe Mieten verlangen. Aber was genau versteht man darunter? Und ist Mietwucher in Deutschland strafbar?
Was ist Mietwucher?
Mietwucher bezeichnet eine rechtswidrig überhöhte Miete, bei der der Vermieter die wirtschaftliche oder persönliche Lage des Mieters in sittenwidriger Weise ausnutzt, um einen deutlich überhöhten Preis durchzusetzen. Geregelt ist dieser Tatbestand im Strafgesetzbuch (§ 291 StGB), wo Mietwucher unter den Wucherparagraphen fällt.
Damit Mietwucher im juristischen Sinne vorliegt, müssen zwei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sein:
- Ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung (Wohnraum) und Gegenleistung (Miete) – konkret: Die verlangte Miete liegt mindestens 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
- Ausnutzung einer Zwangslage oder Unerfahrenheit des Mieters – etwa wenn dieser auf dem Wohnungsmarkt keine andere Unterkunft findet oder sich nicht mit Mietrecht auskennt.
Erst wenn beide Voraussetzungen zutreffen, kann von strafbarem Mietwucher gesprochen werden.
Wann ist eine Miete sittenwidrig?
Unabhängig von strafrechtlichem Mietwucher kann eine Miete auch zivilrechtlich sittenwidrig sein. § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG) regelt, dass Mieten mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zulässig sind, wenn die Wohnraumknappheit in der Region ausgenutzt wird. Dabei handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld belegt werden kann – auch ohne nachweisbare persönliche Ausnutzungslage.
Wichtige Orientierung bietet der örtliche Mietspiegel, der regelmäßig von Städten oder Gemeinden veröffentlicht wird. Dieser listet typische Mieten nach Wohnungsgröße, Baujahr und Ausstattung. Auch Gutachten oder Vergleichsmieten können herangezogen werden.
Was können Mieter tun?
Wer den Verdacht hat, zu viel Miete zu zahlen, sollte systematisch vorgehen:
- Vergleichsmiete prüfen: Den aktuellen Mietspiegel zur Hand nehmen oder über eine Mieterberatung konkrete Werte vergleichen lassen.
- Überhöhung dokumentieren: Schriftlich festhalten, welche Miethöhe verlangt wurde und wie sie vom ortsüblichen Niveau abweicht.
- Mieterberatung oder Rechtsanwalt einschalten: Mieterschutzvereine und spezialisierte Anwälte können prüfen, ob eine Sittenwidrigkeit oder sogar Wucher vorliegt.
- Rückforderung prüfen: Wurde eine sittenwidrige Miete gezahlt, kann diese unter Umständen anteilig zurückgefordert werden – allerdings nur für die letzten drei Jahre (§ 199 BGB).
- Anzeige erstatten: Bei Verdacht auf Mietwucher kann Strafanzeige gestellt werden. Allerdings sind die Hürden hoch, da die persönliche Notlage des Mieters nachgewiesen werden muss.
Ist Mietwucher strafbar?
Mietwucher ist ein Straftatbestand (§ 291 StGB). Er kann mit Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren oder Geldstrafe geahndet werden. Allerdings kommt es in der Praxis selten zu Verurteilungen, weil die genannten Voraussetzungen – insbesondere die nachweisbare Ausnutzung einer Zwangslage – schwer zu belegen sind.
Anders ist es bei der zivilrechtlichen Betrachtung: Wer mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Miete verlangt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro und muss im Einzelfall zu viel gezahlte Miete zurückerstatten.
Fazit: Nicht jede hohe Miete ist Mietwucher
Eine hohe Miete allein macht noch keinen Mietwucher – entscheidend ist das Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und die Umstände des Vertragsabschlusses. Ist die Miete um mehr als 20 Prozent zu hoch, kann eine Ordnungswidrigkeit vorliegen. Bei einem Aufschlag von 50 Prozent oder mehr und gleichzeitigem Ausnutzen einer Zwangslage wird es strafrechtlich relevant. In jedem Fall lohnt es sich, Vergleichswerte heranzuziehen und im Zweifel rechtlichen Rat einzuholen. So lassen sich überhöhte Mietforderungen wirksam erkennen – und gegebenenfalls anfechten.