Wer in eine neue Wohnung zieht, muss normalerweise eine Kaution hinterlegen. Damit sichert sich der Vermieter für den Fall eventueller Ansprüche gegenüber dem Mieter ab, die zum Beispiel durch Beschädigungen in der Wohnung entstehen können.
Die Höhe der Mietkaution darf drei Nettomonatsmieten nicht übersteigen. Zieht der Mieter aus, bekommt er die Kaution plus Zinsen vom Vermieter erstattet. Vorausgesetzt, es gibt keine berechtigten Forderungen gegen ihn. Aus den unterschiedlichen Interessen ergibt sich, dass die Kautionsrückzahlung nicht selten zu Konflikten zwischen Mietern und Vermietern führt.
Laut Mieterbund wird bei jedem fünften Umzug in Deutschland um die Rückzahlung der Sicherheitsrücklage gestritten. 2022 waren es 17% aller Mietrechtsprozesse in Deutschland, die sich um Mietkautionen drehten – noch vor den Streitfällen Mieterhöhungen, Nebenkosten und Eigenbedarf.
Verpfändung ist der sicherste Weg
Um sich zu wappnen, können Mieter schon beim Einzug Einiges tun. Meist wird die Kaution auf ein vom Vermieter eingerichtetes Konto eingezahlt. Dafür sollte man unbedingt eine Quittung anfordern. Sicherer ist es, den Betrag auf ein verpfändetes Sparbuch einzuzahlen. Dieses sollte einen Sperrvermerk enthalten, der bewirkt, dass eine Vertragspartei nur mit Zustimmung der anderen über das Guthaben verfügen darf. Diese Vorkehrungen tragen dazu bei, dass die Vermieter später ihre vermeintlich gerechtfertigten Forderungen nicht gegen den Willen des Mieters durchsetzen können.
Meist Streit um Schönheitsreparaturen
Oft gibt es nämlich unterschiedliche Auffassungen darüber, wie eine Wohnung beim Auszug auszusehen hat. Die Vermieter verlangen gern, dass die Wohnung fachmännisch renoviert ist. Mieter dagegen meinen, es genüge, wenn sie in Heimwerkermanier selbst malern. Manche gehen auch davon aus, dass sie beim Auszug gar nicht renovieren müssen, wenn die Wohnung regelmäßig gepflegt wurde.
Um Klarheit in die Auseinandersetzung um solche Schönheitsreparaturen zu bringen, hat der Bundesgerichtshof bereits einige Grundsatzurteile gefällt. So ist es zum Beispiel unzulässig, den Mieter per mietvertraglicher Formularklausel zur Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan zu verpflichten. Ist das der Fall, kann er ausziehen, ohne zu renovieren, und hat Anspruch auf seine volle Kaution.
Ebenso unwirksam ist die Forderung, die Mieträume „bei Auszug sauber und ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen … vereinbarten Zeitablauf in fachmännisch renoviertem Zustand zurückzugeben“. Gründe, die Kaution ganz oder teilweise einzubehalten, sind dagegen berechtigte Ansprüche des Vermieters auf Schönheitsreparaturen. Das ist dann der Fall, wenn im Mietvertrag Formulierungen enthalten sind wie: „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.“ Auch für Schäden in der Wohnung und den Rückbau von Ein- und Umbauten ist der Mieter verantwortlich.