Ein tropfender Wasserhahn, ausgefallene Heizung oder Schimmel an der Wand: Mietmängel sind keine Seltenheit – doch viele Mieter wissen nicht, dass sie in solchen Fällen das Recht haben, die Miete zu kürzen. Entscheidend ist das richtige Vorgehen. Ein Überblick.
Wer die Miete wegen eines Mangels kürzen möchte, darf das nicht einfach tun. Voraussetzung ist eine schriftliche Mängelanzeige an den Vermieter. „Ohne Anzeige gibt es keinen Anspruch auf Mietminderung“, betont Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Eine formlose E-Mail reicht in der Regel aus. Wichtig ist, dass der Mangel nachvollziehbar beschrieben und nach Möglichkeit mit Fotos oder Zeugen dokumentiert wird.
Die Mietminderung greift ab dem Zeitpunkt der Anzeige. Mieter müssen keinen Antrag stellen, sie erfolgt automatisch. Dennoch sollten Betroffene vorsichtig sein: Wer zu viel mindert, riskiert im Extremfall eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
Wie viel Miete darf man kürzen?
Die Höhe der Minderung hängt vom Ausmaß des Mangels ab – und ist immer eine Einzelfallentscheidung. Eine rechtliche Beratung oder Orientierung an bestehenden Gerichtsurteilen ist empfehlenswert. Einige Beispiele:
- Heizungsausfall: Im Winter bei Frost können bis zu 100 Prozent Mietminderung möglich sein (Landgericht Berlin, Az.: 65 S 70/92). Ein kurzzeitiger Ausfall gilt dagegen als unerheblich.
- Schimmel: Befall in allen Räumen kann eine Kürzung um bis zu 75 Prozent rechtfertigen (Landgericht Köln, Az.: 9 S 25/00). Im Bad sind es oft rund zehn Prozent.
- Wasserprobleme: Fällt die Versorgung komplett aus, ist eine Minderung bis zu 20 Prozent denkbar. Kein Warmwasser in der Nacht (22 bis 7 Uhr) rechtfertigt rund 7,5 Prozent (Engel-Lindner). Bei kombiniertem Ausfall von Warmwasser und Heizung gelten zehn Prozent als Richtwert.
Ausnahmen und Grenzen
Nicht jeder Mangel berechtigt zur Mietminderung. Wer etwa in eine Wohnung über einer Gaststätte zieht, muss mit einem gewissen Geräuschpegel leben. Auch Eigenverschulden schließt eine Mietkürzung aus. Und: Wer bereits bei Einzug über einen Mangel informiert war, kann später keine Minderung verlangen.
Einige Einschränkungen gelten auch bei Tierlärm. Vogelgesang im Garten ist hinzunehmen – anders sieht es bei nistenden Tauben direkt am Schlafzimmerfenster aus: Wegen Lärm und Gesundheitsrisiken durch Kot hat das Amtsgericht Pforzheim eine Mietminderung von 30 Prozent erlaubt (Az.: 2 C 160/98). Sind Tauben jedoch nicht dauerhaft fernzuhalten, kann laut Landgericht Kleve (Az.: 3 S 117/85) keine Minderung durchgesetzt werden.
Minderung endet mit der Mangelbeseitigung
Die Mietminderung gilt nur so lange, wie der Mangel besteht. Wird der Schaden schrittweise behoben – etwa bei Schimmel in mehreren Räumen –, ist auch die Höhe der Minderung entsprechend anzupassen. Eine zu hohe Kürzung trotz teilweiser Beseitigung kann problematisch werden.
Wer unsicher ist, sollte sich im Zweifel an Mietervereine oder anwaltliche Beratung wenden. Denn auch wenn das Recht auf der Seite der Mieter steht – fehlerhafte Minderungen können teuer werden.