Wohnen wird teurer, und für viele junge Menschen bleibt die Wohngemeinschaft eine der wenigen bezahlbaren Optionen. Doch sobald ein Bewohner auszieht und ein neuer einzieht, beginnt ein rechtliches Geflecht, das weit über die Frage hinausgeht, wer künftig welches Zimmer nutzt. Besonders heikel ist der Umgang mit der Kaution. Wer hat Anspruch auf Rückzahlung? Wer muss nachzahlen? Und wann darf der Vermieter eine Auszahlung verweigern?
Die Antwort hängt maßgeblich vom Vertragsmodell ab – und genau hier unterscheiden sich WG-Konstellationen deutlich.
Vier Modelle, vier Rechtsfolgen
Zunächst entscheidet die Vertragsgestaltung darüber, welche Rechte und Pflichten zwischen Vermieter, Bewohnern und ausgeschiedenen Mietern bestehen. Die Praxis kennt vier Grundmodelle: den gemeinsamen Mietvertrag aller WG-Mitglieder, einzelne Hauptmietverträge für jedes Zimmer, die WG als teilrechtsfähige Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder ein Hauptmieter, der die übrigen Bewohner als Untermieter aufnimmt. Aus diesen Strukturen ergibt sich, wer Beziehungen zum Vermieter hat und gegen wen sich Ansprüche richten.
Beim weitverbreiteten Modell eines gemeinsamen Mietvertrags gelten sämtliche Bewohner als Hauptmieter. Sie haften gesamtschuldnerisch, und die zu Beginn geleistete Kaution sichert weiterhin das gesamte Mietverhältnis ab. Scheidet jemand aus, bleibt die Kaution beim Vermieter. Ein Rückzahlungsanspruch entsteht erst nach Beendigung des Gesamtvertrags. Der Ausgleich wird allein intern zwischen den Mietern geregelt.
Wenn jeder Bewohner einen eigenen Hauptmietvertrag hat
Deutlich einfacher wird es, wenn jedes WG-Mitglied einen eigenen Mietvertrag über sein Zimmer und die Gemeinschaftsräume abschließt. In dieser Konstruktion erhält der Vermieter von jedem Mieter eine separate Kaution. Scheidet jemand aus, endet dessen Vertrag – und die Kaution ist nach der üblichen Prüfungsfrist zurückzuzahlen. Für die verbleibenden Mieter ändert sich nichts. Tritt ein Nachfolger ein, schließt dieser einen neuen Mietvertrag und zahlt seine eigene Kaution. Der Austausch erfolgt damit so unkompliziert wie bei einem normalen Mieterwechsel.
Kommt es aus praktischen Gründen zu einer Direktzahlung des neuen Bewohners an den bisherigen, ändert dies an der Rechtslage nichts: Die Rückzahlung bleibt rechtlich eine Angelegenheit zwischen Vermieter und altem Mieter, auch wenn die Beteiligten sich im Einvernehmen für einen anderen Zahlungsweg entscheiden.
Die WG als Außen-GbR
Seltener kommt es vor, dass eine WG eine rechtsfähige Außen-GbR bildet und als solche den Mietvertrag schließt. Dann ist nicht die Einzelperson, sondern die Gesellschaft Vertragspartner des Vermieters. Wechselt ein Mitglied, bleibt der Vertrag unverändert bestehen. Die Kaution bleibt beim Vermieter, und wie beim gemeinsamen Mietvertrag erfolgt der Ausgleich ausschließlich unter den Bewohnern. Der Vermieter kann weder eine neue Kaution verlangen noch ist er verpflichtet, einen Anteil auszuzahlen.
Hauptmieter und Untermieter: ein Sonderfall
Am häufigsten in Städten ist das Untervermietungsmodell: Ein Bewohner schließt den Hauptmietvertrag und vergibt die Zimmer per Untermietvertrag weiter. Nur der Hauptmieter ist gegenüber dem Vermieter verpflichtet – und nur er hat die Kaution hinterlegt. Scheidet ein Untermieter aus, entsteht deshalb kein Anspruch gegenüber dem Vermieter. Der Rückzahlungsanspruch richtet sich allein gegen den Hauptmieter. Dieser muss die Untermietkaution nach einer angemessenen Prüfungsfrist auszahlen, sofern keine berechtigten Gegenforderungen bestehen. Tritt ein neuer Untermieter ein, wird häufig vereinbart, dass er die Kautionssumme direkt an den Vorgänger zahlt. Auch hier ist dies nur eine verkürzte Abwicklung im Innenverhältnis.
Warum die Vertragsgestaltung entscheidend ist
Die Fälle zeigen: Bei WG-Wechseln ist nicht entscheidend, wer einzieht oder auszieht, sondern wer Vertragspartei des Vermieters ist. Kautionen dienen stets dazu, Ansprüche aus dem bestehenden Mietverhältnis abzusichern – nicht einzelne Personen. Deshalb bleibt die Sicherheitsleistung beim Vermieter, solange der Mietvertrag fortbesteht, unabhängig davon, wie oft sich die WG verändert.
Wer also späteren Streit vermeiden will, sollte beim Einzug genau klären, wie die WG vertraglich organisiert ist und wie ein Mieterwechsel abgewickelt werden soll. Denn die Unterschiede sind erheblich, und nicht jedes Modell passt zu jedem Haushalt. Für viele WGs gilt: Je klarer die Absprachen und je eindeutigere interne Regeln bestehen, desto reibungsloser gelingt der Wechsel – und desto seltener kommt es zu Konflikten um die Kaution.