Ein Schrebergarten ist selten nur ein Stück Land. Für viele Familien ist er Sommerort, Kindheitserinnerung, Wochenendhaus im Kleinen. Umso härter trifft es, wenn der Verein oder Verpächter den Pachtvertrag kündigt. Rechtlich ist der Kleingarten aber keine Wohnung. Pächter haben Schutzrechte – jedoch andere als Mieter im Wohnraummietrecht.
Ein gepachteter Kleingarten unterliegt in der Regel dem Bundeskleingartengesetz und ergänzend dem Pachtrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches. Für Kleingärten gilt also nicht automatisch derselbe Kündigungsschutz wie bei einer Mietwohnung. Das Mietrechtslexikon fasst es so zusammen: Für Kleingärten gilt das Pachtrecht des BGB, soweit das Bundeskleingartengesetz keine Sonderregelungen enthält.
Das ist wichtig, weil viele Pächter intuitiv vom Wohnungsmietrecht ausgehen. Dort braucht der Vermieter regelmäßig ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf. Beim Kleingarten gelten andere Gründe, andere Fristen und andere Folgen.
Auch die Laube ändert daran nichts. Sie darf im Kleingarten nur einfach ausgeführt sein und nicht zum dauernden Wohnen genutzt werden. Gerade eine Wohnnutzung der Laube kann sogar selbst ein Kündigungsgrund sein. Das Bundeskleingartengesetz nennt als Pflichtverletzung ausdrücklich unter anderem die dauernde Nutzung der Laube zum Wohnen.
Wann der Verpächter kündigen darf
Der Verpächter kann einen Kleingartenpachtvertrag nicht beliebig kündigen. Das Bundeskleingartengesetz unterscheidet zwischen fristloser Kündigung und ordentlicher Kündigung.
Eine fristlose Kündigung ist nach § 8 BKleingG möglich, wenn der Pächter mit der Pacht für mindestens ein Vierteljahr im Rückstand ist und trotz Mahnung nicht zahlt. Sie kommt auch bei besonders schweren Pflichtverletzungen in Betracht, etwa wenn der Frieden in der Kleingärtnergemeinschaft nachhaltig gestört wird.
Die ordentliche Kündigung nach § 9 BKleingG ist an bestimmte Gründe gebunden. Dazu gehören etwa fortgesetzte nicht kleingärtnerische Nutzung trotz Abmahnung, erhebliche Bewirtschaftungsmängel, unbefugte Überlassung an Dritte, verweigerte Gemeinschaftsleistungen oder Fälle, in denen die Fläche für andere planungsrechtlich zulässige Zwecke benötigt wird.
Das heißt: Eine Kündigung „weil der Vorstand es so will“ reicht nicht. Der Kündigungsgrund muss rechtlich tragen und im Zweifel nachweisbar sein.
Abmahnung ist oft entscheidend
Bei vielen Pflichtverletzungen darf nicht sofort gekündigt werden. Der Pächter muss vorher abgemahnt werden und Gelegenheit bekommen, den Mangel abzustellen. Das betrifft zum Beispiel verwilderte Parzellen, unzulässige Nutzung, bauliche Verstöße oder verweigerte Gemeinschaftsleistungen.
Pächter sollten eine Abmahnung deshalb ernst nehmen. Wer sie ignoriert, macht eine spätere Kündigung leichter angreifbar? Nein – eher schwerer angreifbar. Besser ist, schriftlich zu reagieren, Fristen zu prüfen, Fotos zu machen und konkrete Nachbesserungen zu dokumentieren.
Gerade bei Streit über „verwildert“, „nicht kleingärtnerisch genutzt“ oder „unzulässige Bauten“ kommt es auf Belege an.
Haben Pächter dieselben Rechte wie Wohnungsmieter?
Nein. Kleingartenpächter haben nicht denselben Schutz wie Wohnungsmieter. Es gibt keinen Eigenbedarfsschutz wie im Wohnraummietrecht, keinen vergleichbaren sozialen Kündigungsschutz und keine Härtefallprüfung wie bei einer Wohnungskündigung.
Aber: Sie sind auch nicht rechtlos. Das Bundeskleingartengesetz schützt Pächter durchaus, weil der Verpächter nur aus bestimmten gesetzlichen Gründen kündigen darf. Vor allem Dauerkleingärten haben einen besonderen Bestandsschutz. Bei städtebaulichen Kündigungen reicht nicht jede vage Bauabsicht. Gerichte haben in solchen Fällen immer wieder geprüft, ob die gesetzlichen Voraussetzungen wirklich erfüllt sind; Berichte zu Entscheidungen zeigen, dass etwa bloße Bauabsichten oder unzureichende planungsrechtliche Grundlagen nicht automatisch genügen.
Der Schutz ist also anders: weniger persönlich-sozial wie beim Wohnen, stärker an Nutzung, Vertrag, Vereinsregeln und Planungsrecht gebunden.
Welche Fristen gelten?
Bei Kündigungen durch den Verpächter nach § 9 BKleingG ist häufig der 30. November eines Jahres der entscheidende Beendigungstermin. § 9 Abs. 2 BKleingG verweist für bestimmte ordentliche Kündigungen auf diesen Zeitpunkt.
Bei Kündigungen durch den Pächter gelten nicht automatisch dieselben Fristen. Wenn der Pächter selbst kündigt, kommt regelmäßig das Pachtrecht des BGB oder der konkrete Vertrag ins Spiel. § 584 BGB sieht bei Grundstückspacht vor, dass eine Kündigung zum Schluss des Pachtjahres möglich ist und spätestens am dritten Werktag des halben Jahres erklärt werden muss, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll.
In der Praxis enthalten Satzung, Gartenordnung oder Pachtvertrag oft eigene Regelungen. Deshalb sollte immer zuerst der konkrete Vertrag geprüft werden.
Gibt es Entschädigung für Laube, Pflanzen und Anlagen?
Nicht bei jeder Kündigung. Das ist einer der wichtigsten Punkte. Nach § 11 BKleingG hat der Pächter bei Kündigungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 6 Anspruch auf angemessene Entschädigung für eingebrachte oder gegen Entgelt übernommene Anpflanzungen und Anlagen, soweit sie im Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung üblich sind.
Keine automatische Entschädigung gibt es dagegen bei jeder selbst verschuldeten Kündigung oder bei eigener Kündigung des Pächters. Auch überhöhte Ablösen für Lauben sind problematisch. Kleingartenlauben sind keine frei handelbaren Ferienhäuser. Berliner Gartenfreunde weisen etwa darauf hin, dass die Laube keine Wertanlage sein soll und eine Ablöse nicht beliebig verlangt werden kann.
Für Pächter heißt das: Vor Auszug sollte eine Wertermittlung erfolgen. Dabei zählen übliche, zulässige Anlagen und Anpflanzungen – nicht automatisch jeder selbst gebaute Ausbau.
Was Pächter nach einer Kündigung tun sollten
Zuerst sollte geprüft werden, ob die Kündigung schriftlich vorliegt, wer sie ausgesprochen hat und welcher Kündigungsgrund genannt wird. Eine mündliche Kündigung reicht nicht. Auch die ERGO weist darauf hin, dass eine Kündigung des Schrebergartens schriftlich erfolgen muss.
Danach sollte man Vertrag, Satzung, Gartenordnung und frühere Abmahnungen prüfen. Wichtig sind auch Fotos vom Zustand der Parzelle, Nachweise über Zahlungen, Schriftverkehr mit dem Vorstand und Belege über erbrachte Gemeinschaftsleistungen.
Wer Zweifel an der Kündigung hat, sollte nicht einfach räumen, sondern zeitnah rechtlichen Rat einholen – etwa beim Stadt- oder Bezirksverband der Kleingärtner, einem Fachanwalt für Miet- und Pachtrecht oder einer Rechtsschutzversicherung. Fristen können kurz sein, und wer zu lange wartet, verschlechtert seine Position.
Räumung bedeutet mehr als Schlüssel abgeben
Nach Ende des Pachtverhältnisses muss die Parzelle zurückgegeben werden. Das ergibt sich aus dem allgemeinen Pachtrecht; Verbände verweisen dafür auf § 546 BGB in Verbindung mit § 581 Abs. 2 BGB.
Was genau zu entfernen ist, hängt von Vertrag, Gartenordnung und Zulässigkeit der Anlagen ab. Unzulässige Bauten, übergroße Lauben, befestigte Flächen oder nicht genehmigte Einrichtungen können zum Problem werden. Manchmal verlangt der Verpächter Rückbau. Manchmal übernimmt ein Nachpächter zulässige Anlagen gegen Wertermittlung.
Deshalb sollte die Übergabe nicht improvisiert werden. Ein Protokoll, Fotos und eine klare Vereinbarung über verbleibende oder zu entfernende Dinge sind wichtig.
Schöne Erinnerungen schützen nicht vor Kündigung
Emotional fühlt sich der Kleingarten oft wie Eigentum an. Rechtlich bleibt er gepachtet. Das ist der entscheidende Unterschied. Die Kindheit im Garten, die selbst gepflanzten Bäume und die Arbeit vieler Jahre geben dem Pächter Gewicht – aber nicht dieselben Rechte wie einem Wohnungsmieter.
Trotzdem kann eine Kündigung unwirksam sein, wenn Fristen, Form oder Gründe nicht stimmen. Pächter sollten deshalb weder in Panik räumen noch die Kündigung ignorieren. Der richtige Weg liegt dazwischen: Unterlagen prüfen, Mängel dokumentieren, Verband oder Rechtsberatung einschalten und klären, ob Entschädigung oder Wertermittlung in Betracht kommt.