Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil seine Rechtsprechung zur Kostenübernahme von Schönheitsreparaturen durch Mieter konkretisiert – und dabei auch die Rechte von Vermietern gestärkt. Unter bestimmten Voraussetzungen können Mieter beim Auszug anteilig zur Kasse gebeten werden.
Im Kern stellt das Urteil vom 6. März 2024 klar: Wenn eine Kostenbeteiligung der Mieter an Schönheitsreparaturen im Mietvertrag individuell vereinbart wurde, kann sie rechtlich wirksam sein.
Das betrifft insbesondere sogenannte Quotenabgeltungsklauseln, bei denen der Mieter anteilig für noch nicht fällige Renovierungsarbeiten zahlen soll. Entscheidend ist dabei, dass diese Regelung nicht formularmäßig, sondern im Einzelfall ausgehandelt wurde.
Damit bleibt die Grundsatzentscheidung des BGH aus dem Jahr 2015 bestehen: Allgemeine Klauseln in Mietverträgen, die Mieter pauschal zur Durchführung oder Finanzierung von Schönheitsreparaturen verpflichten, gelten weiterhin als unwirksam.
Der Streitfall: 80 Euro weniger Miete – aber anteilige Renovierungskosten
Im konkreten Fall waren die Mieter im Oktober 2015 in einen bestehenden Mietvertrag eingetreten, der ursprünglich mit dem Vormieter abgeschlossen worden war. Dieser hatte sich für eine Vertragsvariante entschieden, die eine um 80 Euro reduzierte Miete vorsah – im Gegenzug verpflichtete er sich, anteilig für Schönheitsreparaturen aufzukommen, auch wenn diese beim Auszug noch nicht fällig waren. Die Nachmieter übernahmen diesen Vertrag unverändert.
Nach dem Auszug im Mai 2018 verrechnete der Vermieter die hinterlegte Kaution in Höhe von rund 3200 Euro mit den anteiligen Renovierungskosten – gestützt auf ein Gutachten eines Bauingenieurs. Die Mieter klagten gegen die Abrechnung und argumentierten, die entsprechende Vertragsklausel sei unwirksam. Während das Amtsgericht die Klage abwies, gab das Landgericht den Mietern recht. Der Vermieter legte daraufhin Revision beim BGH ein – mit Erfolg.
Folgen für Mieter: Höhere Kosten möglich
Das Urteil schafft nun Klarheit – allerdings zulasten der Mieter: In Zukunft müssen sie damit rechnen, bei individuell vereinbarten Quotenabgeltungsklauseln auch tatsächlich zur Zahlung herangezogen zu werden. Das birgt vor allem in angespannten Wohnungsmärkten Risiken: Um eine begehrte Wohnung zu bekommen, akzeptieren viele Mieter entsprechende Regelungen – und stehen beim Auszug vor unerwarteten Zusatzkosten.
Rechtsexperten warnen daher vor voreiligen Vertragsunterschriften: Gerade bei Mietverträgen mit ungewöhnlichen Abmachungen zur Renovierungspflicht sollten Interessenten vorab rechtlichen Rat einholen.