Die Mietkaution soll Vermieter absichern, wenn Mieter ihre Pflichten nicht erfüllen. Gerade für private Eigentümer ist der richtige Umgang damit jedoch nicht immer einfach. Es geht um hohe Beträge, klare gesetzliche Vorgaben und viele Streitpunkte: Wie wird die Kaution angelegt? Wann darf der Vermieter darauf zugreifen? Und wie lange darf er sie nach dem Auszug behalten?
Besonders in gefragten Lagen können drei Nettokaltmieten schnell mehrere tausend Euro ausmachen. Für Vermieter ist die Kaution deshalb wichtig. Sie darf aber nicht wie eigenes Geld behandelt werden.
Mieter dürfen in drei Raten zahlen
Ein häufiger Fehler privater Vermieter betrifft die Zahlung. Mieter müssen die Kaution nicht auf einmal leisten. Sie dürfen sie in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren Raten folgen mit den nächsten Mietzahlungen.
Die Höhe der Kaution ist ebenfalls begrenzt. Maximal zulässig sind drei Nettokaltmieten. Betriebskostenvorauszahlungen zählen dabei nicht mit. Wer mehr verlangt, riskiert eine unwirksame Vereinbarung.
Barkaution bleibt das gängigste Modell
In der Praxis wird die Kaution meist als sogenannte Barkaution geleistet. Der Mieter überweist den Betrag an den Vermieter. Dieser muss das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, üblicherweise auf einem Mietkautionskonto oder Treuhandkonto.
Aus Vermietersicht ist diese Variante besonders praktisch, weil der Zugriff im Sicherungsfall einfacher ist. Alternativ kann auch der Mieter selbst ein Kautionskonto eröffnen und dem Vermieter den Zugriff verpfänden. Das ist für den Vermieter mit weniger Verwaltungsaufwand verbunden, setzt aber eine saubere Vereinbarung voraus.
Auch Bürgschaften sind möglich. Ein Vermieter kann sie aber nicht einseitig erzwingen, wenn etwas anderes vereinbart wurde. Entscheidend ist, dass sich beide Seiten auf die Form der Sicherheit einigen.
Kaution muss getrennt angelegt werden
Die Kaution muss insolvenzsicher und getrennt vom Vermögen des Vermieters verwahrt werden. Sie darf also nicht auf dem normalen Privatkonto liegen und auch nicht bar im Tresor. Zudem ist sie zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.
Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Sie werden nach Ende des Mietverhältnisses zusammen mit der Kaution ausgezahlt, sofern keine berechtigten Forderungen des Vermieters bestehen. Wer mehrere Wohnungen vermietet, kann ein Treuhandkonto nutzen, sollte aber mit Unter- oder Sonderkonten arbeiten, damit die Kautionen eindeutig zugeordnet bleiben.
Viele Banken bieten Mietkautionskonten allerdings nur noch eingeschränkt an. Direktbanken haben solche Produkte häufig nicht im Angebot. Fündig werden Vermieter eher bei Sparkassen, Genossenschaftsbanken oder einzelnen Geschäftsbanken. Für die Kontoeröffnung können Gebühren anfallen. Wer diese tragen muss, ist nicht in jedem Detail abschließend geklärt.
Nachweis gegenüber dem Mieter
Vermieter müssen dem Mieter nachweisen können, dass die Kaution ordnungsgemäß angelegt wurde. Gelingt dieser Nachweis nicht, kann der Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unter Umständen Mietzahlungen bis zur Höhe der Kaution zurückhalten, bis die Anlage belegt ist.
Kommt es zur Insolvenz des Vermieters und wurde die Kaution nicht getrennt angelegt, kann außerdem ein Schadenersatzanspruch entstehen. Für private Vermieter ist die saubere Anlage deshalb nicht nur Formalität, sondern ein wichtiger Schutz vor Haftungsrisiken.
Was beim Verkauf der Wohnung gilt
Wird eine vermietete Wohnung verkauft, tritt der Erwerber in den bestehenden Mietvertrag ein. Das betrifft auch die Kaution. Der neue Eigentümer haftet gegenüber dem Mieter für die Rückzahlung.
Der Übergang kann dennoch heikel sein. Wird die Kaution beim späteren Auszug vom neuen Eigentümer nicht zurückgezahlt, kann unter Umständen auch der frühere Vermieter weiter haften. Deshalb sollten Verkäufer und Käufer die Übergabe der Kaution im Kaufvertrag sauber regeln und dokumentieren.
Rückzahlung nach dem Auszug
Nach dem Auszug wollen viele Mieter ihre Kaution möglichst schnell zurück. Vermieter wiederum möchten erst prüfen, ob Schäden, Mietrückstände oder Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung bestehen. Eine feste gesetzliche Frist von sechs Monaten gibt es nicht. Häufig wird sie genannt, weil Ansprüche aus dem Mietverhältnis nach sechs Monaten verjähren. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass die Kaution immer so lange einbehalten werden darf.
Vermieter haben eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist. Sobald sie ihre Ansprüche überblicken können, müssen sie abrechnen. Gibt es keine offenen Forderungen, sollte die Kaution zeitnah zurückgezahlt werden.
Ein Teil der Kaution darf zurückbehalten werden, wenn noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht und mit einer Nachzahlung zu rechnen ist. Der Einbehalt muss aber angemessen sein. Die gesamte Kaution darf dafür in der Regel nicht blockiert werden.
Schäden sind nicht gleich Gebrauchsspuren
Besonders häufig entsteht Streit über Schäden nach dem Auszug. Vermieter dürfen echte Schäden mit der Kaution verrechnen. Normale Abnutzung ist dagegen mit der Miete abgegolten. Abgewohnte Böden, leichte Gebrauchsspuren oder altersbedingte Abnutzung können nicht ohne Weiteres dem Mieter angelastet werden.
Anders ist es bei Beschädigungen, die über den üblichen Gebrauch hinausgehen. Dazu können etwa zerbrochene Fliesen, große Brandflecken, beschädigte Türen oder mutwillig zerstörte Einbauten gehören. Wichtig ist eine genaue Dokumentation, am besten durch ein Übergabeprotokoll mit Fotos.
Schönheitsreparaturen sind ein eigenes Streitthema. Zwar können Mieter vertraglich dazu verpflichtet werden, doch viele Klauseln sind unwirksam. Ist die Klausel unwirksam, darf der Vermieter entsprechende Kosten nicht mit der Kaution verrechnen. Ist sie wirksam und der Mieter kommt seinen Pflichten nicht nach, muss der Vermieter ihm in der Regel zunächst eine Frist setzen.
Zugriff während des Mietverhältnisses nur eingeschränkt
Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter nicht einfach auf die Kaution zugreifen, nur weil aus seiner Sicht Forderungen bestehen. Das gilt besonders bei streitigen Mietminderungen oder unklaren Forderungen. Ein Zugriff kommt erst in Betracht, wenn die Forderung unstreitig, rechtskräftig festgestellt oder anderweitig gesichert ist.
Diese Einschränkung wird von privaten Vermietern häufig unterschätzt. Die Kaution ist eine Sicherheit, aber kein frei verfügbares Konto zur laufenden Konfliktlösung.
Sorgfalt schützt vor Streit
Private Vermieter sollten die Kaution immer schriftlich im Mietvertrag vereinbaren, die gesetzliche Höchstgrenze beachten und das Geld getrennt auf einem geeigneten Konto anlegen. Nach dem Auszug sollten sie die Wohnung zügig prüfen, Schäden dokumentieren und nur berechtigte Forderungen einbehalten.
Wer sauber abrechnet und transparent nachweist, was mit der Kaution geschieht, vermeidet viele Konflikte. Denn die Mietkaution ist zwar ein wichtiges Sicherungsinstrument, aber sie bleibt Vermögen des Mieters – und muss entsprechend sorgfältig behandelt werden.