Der Wohnungsbau in Deutschland steckt weiter fest. Neubauten sind teuer, Genehmigungen dauern lange, und die Zahl fertiggestellter Wohnungen bleibt weit hinter dem Bedarf zurück. Vor diesem Hintergrund fordert Vonovia-Chef Luka Mucic einen deutlichen Kurswechsel: Wohnungen müssten einfacher geplant und günstiger gebaut werden. Dafür bringt er auch unbequeme Vorschläge ins Spiel.
Nach Darstellung des Chefs des größten europäischen Wohnungskonzerns könnten Neubauten deutlich günstiger entstehen, wenn auf bestimmte Ausstattungsmerkmale verzichtet würde. Dazu zählen Balkone, Tiefgaragen, begrünte Dächer und besonders hohe Schallschutzstandards. Mucics Kernthese lautet: Wer mehr Wohnungen bauen will, muss weniger auf Komfort und Zusatzanforderungen setzen.
Baukosten bleiben das zentrale Problem
Vonovia besitzt in Deutschland mehr als 470.000 Wohnungen und gehört damit zu den wichtigsten Akteuren auf dem Wohnungsmarkt. Nach Angaben des Unternehmens entstehen derzeit rund 4000 neue Wohnungen, weitere 6000 seien geplant. Gemessen am bundesweiten Bedarf sei das jedoch nur ein kleiner Beitrag.
Mucic verweist auf rund 1,4 Millionen fehlende Wohnungen in Deutschland. Die entscheidende Bremse seien die hohen Kosten. Selbst mit Fertigbauteilen und einer besseren Nutzung eigener Grundstücke liege Vonovia aktuell bei etwa 3500 Euro pro Quadratmeter. Aus Sicht des Konzernchefs müsste der Wert auf höchstens 2500 Euro sinken, damit Neubau wieder in größerem Umfang wirtschaftlich darstellbar wird.
Balkone als Kostenfaktor
Besonders deutlich äußerte sich Mucic zu Balkonen. In innerstädtischen Lagen seien sie aus seiner Sicht nicht zwingend erforderlich. Ein Balkon verteuere einen Neubau um 150 bis 200 Euro pro Quadratmeter. Bei größeren Wohnanlagen summieren sich solche Zusatzkosten schnell.
Auch Tiefgaragen nennt er als Kostentreiber. Sie gelten in vielen Projekten als besonders teuer, weil sie aufwendig geplant, abgedichtet, belüftet und brandschutztechnisch gesichert werden müssen. Hinzu kommen hohe Baukosten im Erdreich. Wenn Kommunen Stellplätze verlangen oder Tiefgaragen faktisch erwarten, verteuert das den Wohnungsbau erheblich.
Begrünte Dächer sieht Mucic ebenfalls kritisch, zumindest wenn sie verbindlich gefordert werden. Sie können ökologisch sinnvoll sein, erhöhen aber die Baukosten und machen Konstruktion sowie Wartung anspruchsvoller. Der Konflikt ist damit offensichtlich: Klimaanpassung, Komfort und städtebauliche Qualität kosten Geld. Günstiger Wohnraum verlangt dagegen Vereinfachung.
Einfacher bauen gegen die Wohnungsnot
Mit seiner Forderung steht Vonovia nicht allein. Viele Unternehmen der Immobilienbranche drängen seit Jahren auf weniger Normen, schnellere Genehmigungen und einfachere Baustandards. Sie argumentieren, dass Deutschland beim Bauen zu teuer geworden sei, weil technische Vorgaben, kommunale Auflagen und energetische Anforderungen immer weiter gestiegen seien.
Auch beim Schallschutz sieht Mucic Spielraum. Deutschland habe im europäischen Vergleich besonders hohe Standards. Eine Lockerung könne helfen, Baukosten zu senken. Kritiker solcher Vorschläge warnen allerdings, dass niedrigere Standards später zu schlechterer Wohnqualität führen könnten. Wer einmal gebaut hat, kann Mängel bei Schallschutz, Belichtung oder Freiraum nur schwer nachträglich korrigieren.
Die Debatte dreht sich deshalb nicht nur um Kosten, sondern um die Frage, welche Mindestqualität Neubauwohnungen haben sollen. Einfache Wohnungen können schneller entstehen und günstiger vermietet werden. Werden Standards zu stark abgesenkt, droht jedoch ein Wohnungsangebot, das zwar bezahlbarer ist, aber weniger Lebensqualität bietet.
Bundesregierung setzt auf schnellere Verfahren
Die Bundesregierung will mit dem sogenannten Bauturbo Genehmigungen beschleunigen. Kommunen sollen unter bestimmten Voraussetzungen leichter und schneller Wohnungsbau ermöglichen können. Aus Sicht der Branche reicht das jedoch nicht aus, wenn zugleich die Baukosten hoch bleiben.
Neue Zahlen des Statistischen Bundesamts zeigen die Dimension der Krise: 2025 wurden bundesweit nur noch 206.600 Wohnungen fertiggestellt. Das waren 18 Prozent weniger als im Vorjahr und der niedrigste Wert seit 2012. Der Rückgang trifft einen Markt, in dem in vielen Städten ohnehin Wohnungen fehlen und Mieten weiter steigen.
Schnellere Verfahren allein lösen das Problem nicht, wenn Projekte wirtschaftlich nicht aufgehen. Hohe Zinsen, teure Materialien, Fachkräftemangel und umfangreiche Auflagen drücken auf die Kalkulation. Viele Investoren verschieben Projekte oder starten sie gar nicht erst.
Verzicht als politischer Streitpunkt
Mucics Vorschläge dürften politisch umstritten bleiben. Der Verzicht auf Balkone oder begrünte Dächer klingt aus Sicht von Baukostenrechnern plausibel, berührt aber grundlegende Fragen des Wohnens. Balkone sind für viele Mieter mehr als ein Komfortdetail. Sie ersetzen in dichten Stadtlagen oft den privaten Außenraum. Begrünte Dächer können Hitze mindern, Regenwasser zurückhalten und das Stadtklima verbessern.
Auch der Verzicht auf Tiefgaragen ist ambivalent. Weniger Stellplätze können Baukosten senken und zu einer verkehrsärmeren Stadt passen. In Stadtteilen mit schlechter ÖPNV-Anbindung oder hohem Parkdruck kann das aber neue Konflikte schaffen.
Wohnungsbau braucht Prioritäten
Die Diskussion zeigt, wie eng die Spielräume geworden sind. Deutschland braucht mehr Wohnungen, zugleich sollen diese bezahlbar, klimafreundlich, komfortabel und städtebaulich hochwertig sein. Nicht alle Ziele lassen sich gleichzeitig zu niedrigen Kosten erreichen.
Vonovias Vorstoß macht deshalb sichtbar, worüber die Wohnungspolitik entscheiden muss: Welche Standards sind unverzichtbar, welche sind wünschenswert, und welche verteuern den Bau so stark, dass am Ende gar nicht gebaut wird?
Der Ruf nach einfacheren Wohnungen ist keine fertige Lösung, aber ein Hinweis auf den Kern der Krise. Solange Neubau zu teuer bleibt, wird die Lücke zwischen Bedarf und Fertigstellungen größer. Die Frage ist nicht mehr nur, wie viel gebaut werden soll, sondern auch, wie viel Ausstattung sich der Wohnungsbau noch leisten kann.