Zwölf Euro Kaltmiete je Quadratmeter für eine Neubauwohnung in Potsdam – in einer Stadt, in der private Vermieter für neue Wohnungen teilweise mehr als 20 Euro verlangen. Auf dem ehemaligen Gelände der Generalzolldirektion lässt die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) 141 Wohnungen errichten.
Die Bauarbeiten haben begonnen, bis Ende 2029 soll das letzte Gebäude im Stadtteil Drewitz fertiggestellt sein. Von den vergleichsweise niedrigen Mieten sollen allerdings nicht alle Einwohner profitieren. Die Wohnungen sind zunächst Beschäftigten des Bundes vorbehalten, insbesondere Angehörigen der Bundespolizei, der Bundeswehr und des Zolls.
Kaltmiete: 840 statt 1.400 Euro
Der Bund nutzt dabei einen Vorteil, den private Bauherren nicht ohne Weiteres haben: Er baut auf eigenem Grund und Boden und kann auf einen Teil der möglichen Mieteinnahmen verzichten. Nach den haushaltsrechtlichen Vorgaben für 2026 darf die BImA bei neu errichteten Wohnungen die Nettokaltmiete auf 12 Euro je Quadratmeter begrenzen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete darüber liegt.
Eine 70 Quadratmeter große Wohnung würde bei Ausschöpfung dieser Obergrenze monatlich 840 Euro kalt kosten. Für eine vergleichbare Wohnung zu 20 Euro je Quadratmeter wären 1.400 Euro fällig.
Die Spanne von 560 Euro im Monat macht deutlich, weshalb sich die „Wohnungsfürsorge“ des Bundes von gewöhnlichen Neubauprojekten unterscheidet. Denn deren Wirtschaftlichkeit steht und fällt häufig mit der Höhe der erzielbaren Miete. Der Bundesimmobilienanstalt geht es dagegen auch darum, Beschäftigten dort Wohnungen anbieten zu können, wo die Suche auf dem freien Markt schwierig geworden ist.
Auf dem früheren Zollgelände entstehen 141 Wohnungen
An der Großbeerenstraße und der Jagdhausstraße standen früher Verwaltungsgebäude der Generalzolldirektion. Nach dem Auszug der Behörde blieben sie jahrelang ungenutzt. Inzwischen sind sie abgerissen, das Gelände ist für die Neubebauung vorbereitet. Auf drei Teilflächen entstehen Mehrfamilienhäuser, Doppelhäuser und eine Reihenhauszeile. Allein an der Großbeerenstraße sind 112 Wohnungen vorgesehen.
Das neue Quartier soll Wohnungen mit 2 bis 5 Zimmern bieten. Geplant sind begrünte Innenhöfe, Spielmöglichkeiten und zwei Tiefgaragen. Auf den Dächern sollen Photovoltaikanlagen installiert werden.
Bis zur Fertigstellung ist allerdings noch Geduld erforderlich. Die BImA hatte das Vorhaben bereits vor mehreren Jahren angekündigt. Planungsverfahren, Genehmigungen und die Vorbereitung des Grundstücks verzögerten den Baubeginn. Erst jetzt werden die Baugruben ausgehoben und der Untergrund verbessert. Das letzte Baufeld soll im vierten Quartal 2029 fertig sein.
Der Bund benötigt die Wohnungen auch deshalb, weil seine Behörden in Potsdam wachsen. Allein beim Bundespolizeipräsidium soll die Beschäftigtenzahl bis 2032 von rund 1500 auf 1800 steigen. Zusätzliche Mitarbeiter benötigen Wohnraum, und der ist in der brandenburgischen Landeshauptstadt teuer. Wer für eine Stelle beim Bund nach Potsdam wechseln soll, muss die dortigen Wohnkosten in seine Entscheidung einbeziehen.
Die BImA setzt deshalb auf eine alte Aufgabe des öffentlichen Arbeitgebers: die Wohnungsfürsorge. Sie soll sicherstellen, dass Beschäftigte auch in angespannten Wohnungsmärkten eine Unterkunft finden. Dabei geht es nicht nur um Beamte. Auch Tarifbeschäftigte des Bundes können unter den entsprechenden Voraussetzungen berücksichtigt werden.
Die Differenz zwischen Baukosten und Miete bleibt
Der niedrige Mietpreis wirft allerdings eine wirtschaftliche Frage auf. Nach Einschätzung des Immobilienforschungsinstituts empirica sind in westdeutschen Großstädten inzwischen häufig Neubaumieten von rund 20 Euro je Quadratmeter notwendig, um die Kosten eines Projekts zu decken. In Potsdam werden für einzelne hochwertige Neubauten sogar Nettokaltmieten von mehr als 20 Euro verlangt.
Zwischen einer angenommenen kostendeckenden Miete von 20 Euro und der vom Bund ermöglichten Obergrenze von zwölf Euro liegen acht Euro je Quadratmeter. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung ergibt sich daraus eine rechnerische Differenz von 640 Euro monatlich oder 7680 Euro jährlich.
Das bedeutet allerdings nicht, dass der Bund für jede Potsdamer Wohnung tatsächlich diesen Betrag zuschießen muss. Die 20 Euro sind ein Vergleichswert für die Wirtschaftlichkeit heutiger Neubauten, keine veröffentlichte Kostenmiete des konkreten BImA-Projekts. Für eine solche Berechnung müssten sämtliche Bau- und Bewirtschaftungskosten sowie die Finanzierung berücksichtigt werden. Die tatsächliche Wirtschaftlichkeit des Potsdamer Vorhabens lässt sich daraus allein nicht ableiten.