Für Reparaturen in einer Mietwohnung ist der Vermieter zuständig: bei allem, was „Teil der Mietsache“ ist, wie z.B. Etagenheizungen, Einbaukühlschranke oder Badarmaturen.
In vielen Mietverträgen steht allerdings die sogenannte „Kleinreparaturklausel“, die den Mieter verpflichtet, für Bagatellschäden selbst aufzukommen. Dafür aber gibt es Grenzen.
Was gilt als „kleine Reparatur“?
Rechtlich gesehen sind Kleinreparaturen nur solche Arbeiten, die sich auf Gegenstände beziehen, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen – also Einrichtungen, die er regelmäßig nutzt und beeinflusst. Dazu zählen:
- Wasserhähne und Eckventile
- Lichtschalter und Steckdosen
- Fenster- und Türgriffe
- WC-Spülkästen
- Heizungsventile
Nicht darunter fallen dagegen Bauteile wie Rohre innerhalb der Wand, Heizkörper, Fensterrahmen oder Dachflächenfenster – hier bleibt der Vermieter in der Pflicht, auch wenn der Schaden gering ist.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Damit eine Kleinreparaturklausel wirksam ist, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein. Gerichte stellen hier klare Anforderungen:
- Höchstgrenze für Einzelfälle: Der Mieter darf nur für Reparaturen bis zu einer bestimmten Höhe herangezogen werden. Üblich und rechtlich anerkannt sind 100 Euro pro Reparatur, maximal bis zu 120 Euro.
- Jährliche Obergrenze: Zusätzlich muss die Klausel eine Summenobergrenze enthalten – meist liegt diese bei 6 bis 8 Prozent der Jahresnettokaltmiete.
- Begrenzung auf bestimmte Gegenstände: Die betroffenen Bauteile müssen benannt oder zumindest beschreibbar sein – eine pauschale Verpflichtung zur Übernahme von „Reparaturen aller Art“ wäre unwirksam.
Fehlt eine dieser Vorgaben oder ist sie zu unkonkret formuliert, ist die Klausel insgesamt ungültig – und der Vermieter muss sämtliche Reparaturkosten selbst tragen.
Wer muss die Reparatur beauftragen?
Auch wenn der Mieter laut Vertrag die Kosten für Kleinreparaturen übernehmen muss, ist der Vermieter weiterhin für die ordnungsgemäße Instandhaltung verantwortlich. Das bedeutet: Nur der Vermieter darf Handwerker beauftragen – es sei denn, im Mietvertrag ist ausdrücklich etwas anderes geregelt oder es liegt ein Notfall vor.
Beauftragt der Mieter selbstständig eine Reparatur, ohne dass der Vermieter zugestimmt hat, kann er unter Umständen auf den Kosten sitzen bleiben. Im Zweifel sollte der Vermieter also immer informiert werden, sobald ein Defekt auftritt – auch bei vermeintlich kleinen Schäden.
Was kostet eine typische Kleinreparatur?
Die Kosten für Kleinreparaturen variieren stark, abhängig vom Defekt, dem Aufwand und der Region. Typische Preisrahmen sind:
- Austausch eines Wasserhahns: 80 bis 150 Euro
- Erneuerung eines Lichtschalters: 50 bis 100 Euro
- Reparatur eines WC-Spülkastens: 70 bis 120 Euro
Gerade bei häufigerem Reparaturbedarf kann sich die Summe über das Jahr hinweg bemerkbar machen – deshalb ist die jährliche Begrenzung in der Klausel besonders wichtig.
Klausel genau prüfen – Rechte kennen
Die Kleinreparaturklausel ist in der Praxis weit verbreitet, aber nicht immer korrekt formuliert. Wer als Mieter unsicher ist, sollte den Vertrag prüfen – und im Zweifel juristischen Rat einholen. Vermieter wiederum sind gut beraten, ihre Klauseln regelmäßig an aktuelle Rechtsprechung anzupassen.
Die wichtigste Pflicht des Mieters ist in jedem Fall: unverzüglich Bescheid sagen. Denn wenn dadurch, dass der Mieter einen Defekt nicht gleich gemeldet hat, ein größerer Schaden entstanden ist, können die Reparaturkosten am Mieter hängen bleiben.