Seit 2015 gilt in Deutschland die sogenannte Mietpreisbremse – ein Instrument, das Mieter in Ballungsräumen vor stark steigenden Mieten schützen soll. Die gesetzliche Regelung läuft Ende 2025 aus.
Ob sie verlängert, überarbeitet oder durch neue Maßnahmen ersetzt wird, ist offen. Klar ist: Die Wohnraumfrage bleibt in vielen Städten angespannt, und die Debatte um geeignete Lösungen gewinnt an Dringlichkeit.
Wie funktioniert die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse erlaubt es Landesregierungen, in Gebieten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ eine Begrenzung des Mietanstiegs zu verordnen. Vermieter dürfen die Miete bei Neuvermietung dann auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete festsetzen. Die Vergleichsmiete wird dabei meist über den örtlichen Mietspiegel definiert, der Ausstattung, Lage und Baujahr berücksichtigt.
Ausnahmen gibt es viele: Neubauten, umfassend sanierte Wohnungen sowie möblierte oder nur kurzzeitig vermietete Objekte sind nicht betroffen. Mieter können eine überhöhte Miete nach Vertragsabschluss beanstanden – allerdings nur, wenn sie den Verstoß auch aktiv ansprechen und beweisen können.
Schwächen und Kritik
In der Praxis hat sich gezeigt: Die Mietpreisbremse wirkt nur begrenzt. Hauptkritikpunkt sind die zahlreichen Ausnahmeregelungen. Besonders die zunehmende Zahl möblierter Wohnungen unterläuft den Zweck des Gesetzes. Laut einer Auswertung von Immoscout24 ist inzwischen jede dritte angebotene Wohnung in deutschen Großstädten möbliert – in Frankfurt sogar 40 %. Das treibt nicht nur die Mieten an, sondern beeinflusst auch die Vergleichsmieten nach oben. So steigt der Mietspiegel – und damit der Spielraum für künftige Mieterhöhungen – langfristig ebenfalls.
Hinzu kommt: Die Mietpreisbremse wurde als temporäre Maßnahme eingeführt. In vielen Städten ist sie mittlerweile zum Dauerinstrument geworden – ohne dabei das Grundproblem, den Wohnungsmangel, wirksam zu adressieren.
Alternativen zur Mietpreisbremse
Langfristig lässt sich Wohnraumknappheit nur durch den Bau neuer Wohnungen lindern. Hier bleibt Deutschland hinter den Zielen zurück: Die Ampel-Regierung hatte sich vorgenommen, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu schaffen. Tatsächlich wird aktuell nur etwa die Hälfte davon realisiert. Gründe sind gestiegene Baukosten, hohe Zinsen und komplizierte Genehmigungsverfahren.
Auch der soziale Wohnungsbau gilt als mögliche Lösung. Doch hier bestehen Herausforderungen wie Fehlbelegungen oder mangelnde Zielgenauigkeit. Um die Wirkung zu erhöhen, schlagen Fachleute vor, Sozialwohnungen gezielt an Wohngeldempfänger zu vergeben. Das Ziel von 100.000 neuen Sozialwohnungen pro Jahr ist ebenfalls noch in weiter Ferne.
Ein weiterer Ansatz: Die bessere Verteilung von Wohnraum. Während Städte unter Druck stehen, gibt es auf dem Land Leerstand. Fehlende Infrastruktur, mangelnde Jobs und schlechte Verkehrsanbindung halten viele jedoch davon ab, aufs Land zu ziehen.
Ein Blick ins Ausland
Viele Länder versuchen, Mieten mit Obergrenzen zu dämpfen. In Spanien, Frankreich oder Schottland gelten jährliche Maximalwerte von 2 bis 3,5 % Erhöhung. Die Schweiz koppelt die Mietsteigerung an die Inflationsrate, die Niederlande zusätzlich an Lohnentwicklungen. In Schweden wird jährlich zwischen Vermieter- und Mieterverbänden verhandelt. Singapur hingegen steuert fast den gesamten Wohnungsmarkt staatlich – rund 80 % der Wohnungen dort sind öffentlich gefördert.
Was folgt nach 2025?
Ob die Mietpreisbremse verlängert wird, ist eine politische Entscheidung. Die SPD-Bundestagsfraktion hat bereits vorgeschlagen, Vermietern künftig nur noch Mietsteigerungen von 6 % innerhalb von drei Jahren zu gestatten – bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Das wäre eine Art bundesweiter Mietenstopp, der vor allem Bestandsmieter schützen soll.
Doch auch dieser Ansatz löst das Grundproblem nicht: Es fehlt an bezahlbarem Wohnraum. Ohne eine spürbare Ausweitung des Wohnungsbaus und eine effizientere Nutzung bestehender Flächen bleibt die Mietpreisbremse ein begrenztes Instrument – hilfreich für einzelne Mieter, aber kein Allheilmittel für den angespannten Wohnungsmarkt.