Wenn Vermieter die Miete erhöhen wollen, orientieren sie sich häufig am örtlichen Mietspiegel. In vielen Städten enthält dieser neben Durchschnittswerten auch sogenannte Zu- und Abschläge für bestimmte Wohnungsmerkmale. Einer dieser Faktoren ist der sogenannte Stichtagszuschlag. Er spielt vor allem bei älteren Mietverträgen eine Rolle.
Der Begriff wirkt technisch, hat aber eine einfache Funktion: Er soll berücksichtigen, dass manche Mieten deutlich länger unverändert geblieben sind als andere.
Hintergrund: Der Mietspiegel als Orientierung
Der Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab. Er basiert auf Daten aus bestehenden Mietverhältnissen und zeigt, welche Mieten für vergleichbare Wohnungen üblich sind. Vermieter dürfen eine Mieterhöhung grundsätzlich nur bis zu dieser Vergleichsmiete verlangen.
Dabei wird jedoch nicht nur die Wohnungsgröße oder Ausstattung berücksichtigt. Auch der Zeitpunkt der letzten Mietanpassung kann eine Rolle spielen.
Warum ein Stichtag eine Rolle spielt
In vielen Mietspiegeln wird ein bestimmter Zeitraum festgelegt, aus dem die Datengrundlage stammt. Häufig werden dabei nur Mietverhältnisse berücksichtigt, bei denen die Miete innerhalb eines bestimmten Zeitfensters angepasst wurde.
Liegt die letzte Mieterhöhung deutlich länger zurück, kann ein Zuschlag berücksichtigt werden. Dieser sogenannte Stichtagszuschlag soll verhindern, dass sehr alte Mietpreise den Vergleichswert verzerren.
Der Zuschlag ermöglicht es Vermietern, Mieten schrittweise stärker an das aktuelle Marktniveau heranzuführen.
Wann der Zuschlag angewendet wird
Ob ein Stichtagszuschlag erhoben werden darf, hängt vom jeweiligen Mietspiegel der Stadt ab. Einige Mietspiegel sehen solche Zuschläge ausdrücklich vor, andere nicht.
Typischerweise wird geprüft, wann die Miete zuletzt erhöht oder der Mietvertrag abgeschlossen wurde. Liegt dieser Zeitpunkt vor dem festgelegten Stichtag, kann ein zusätzlicher Aufschlag auf die Vergleichsmiete berechnet werden.
Dieser Zuschlag ist jedoch nicht frei wählbar. Seine Höhe und Anwendung sind im Mietspiegel genau definiert.
Grenzen durch Mietrecht
Auch mit einem Stichtagszuschlag gelten weiterhin die allgemeinen Regeln für Mieterhöhungen. Vermieter müssen eine Mieterhöhung schriftlich begründen und sich auf den Mietspiegel oder vergleichbare Wohnungen beziehen.
Zudem greift die sogenannte Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete in vielen Städten höchstens um 20 Prozent steigen, in angespannten Wohnungsmärkten oft nur um 15 Prozent.
Der Stichtagszuschlag ändert also nichts an diesen gesetzlichen Begrenzungen.
Bedeutung für ältere Mietverträge
Besonders relevant ist der Zuschlag für langjährige Mietverhältnisse, in denen die Miete über viele Jahre kaum angepasst wurde. In solchen Fällen kann der Abstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete relativ groß sein.
Der Stichtagszuschlag soll diese Differenz teilweise ausgleichen, ohne dass die Anpassung auf einen Schlag erfolgt. Für Mieter bedeutet das, dass auch lange stabile Mieten schrittweise steigen können, wenn sie deutlich unter dem aktuellen Mietniveau liegen.