Die Kaltmiete ist längst nicht mehr der größte Kostentreiber beim Wohnen. Für viele Haushalte entwickeln sich die Nebenkosten zur eigentlichen Belastung. Neue Zahlen zeigen: Die sogenannte „zweite Miete“ steigt deutlich schneller als die allgemeine Teuerung – und erreicht inzwischen historische Höchstwerte.
Nach einer Analyse des Mineko lagen die durchschnittlichen Nebenkosten zuletzt bei 3.049 Euro pro Jahr. Besonders spürbar wird die Entwicklung bei den Nachzahlungen: Im Jahr 2025 mussten Mieter im Schnitt 907 Euro zusätzlich leisten, nach 835 Euro im Jahr zuvor.
Energie bleibt der zentrale Preistreiber
Hauptursache für den Anstieg sind weiterhin die Energiekosten. Zwar haben sich die Preise für Heizung und Warmwasser seit den Spitzenwerten nach Beginn des Ukraine-Kriegs etwas stabilisiert, doch das Niveau bleibt hoch. Laut Daten des Vergleichsportals Verivox sind die Energiekosten für Privathaushalte zwischen 2021 und 2025 um rund 37 Prozent gestiegen.
Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen verweist darauf, dass sich die Preise für Haushaltsenergie seit dem Jahr 2000 sogar mehr als verdreifacht haben. Zum Vergleich: Die Nettokaltmieten legten im selben Zeitraum lediglich um rund 41 Prozent zu.
Auch aktuelle Auswertungen aus der Wohnungswirtschaft bestätigen diese Entwicklung. In Wohnungseigentümergemeinschaften machten Energie- und Heizkosten zuletzt rund 37 Prozent der gesamten Nebenkosten aus – Tendenz weiter steigend.
LNG, CO₂-Preis und geopolitische Faktoren
Ein wesentlicher Grund für die dauerhaft hohen Energiekosten liegt in der Umstellung der Gasversorgung. Seit 2022 ersetzt Deutschland große Teile der früheren Pipeline-Lieferungen durch Flüssigerdgas (LNG). Dieses wird unter hohem Energieaufwand verflüssigt, transportiert und wieder ins Gasnetz eingespeist – ein Prozess, der die Kosten deutlich erhöht.
Hinzu kommen steigende CO₂-Abgaben auf fossile Energieträger sowie geopolitische Unsicherheiten, etwa durch Konflikte im Nahen Osten. Diese Faktoren wirken sich direkt auf die Heizkosten aus – und damit auf die Nebenkostenabrechnungen vieler Mieter.
Versicherungen und Betriebskosten ziehen nach
Neben der Energie verteuern sich auch andere Bestandteile der Nebenkosten. Besonders deutlich zeigt sich das bei Gebäudeversicherungen. Laut dem Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft stiegen die Beiträge zwischen 2024 und 2025 um 11,9 Prozent.
Der Hintergrund: Versicherungsprämien orientieren sich häufig an den Baukosten – und diese sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Teurere Materialien, höhere Lohnkosten und gestörte Lieferketten schlagen sich damit indirekt auch in den Betriebskosten nieder.
Nebenkosten steigen schneller als die Inflation
Auffällig ist das Tempo der Entwicklung. Nach Angaben von Mineko wachsen die Nebenkosten derzeit zwei- bis dreimal so schnell wie die allgemeine Inflationsrate. Für viele Haushalte bedeutet das eine zunehmende finanzielle Belastung, die sich nicht durch Einsparungen bei der Kaltmiete kompensieren lässt.
Gleichzeitig sind die Einflussmöglichkeiten begrenzt. Während Mieter ihren Energieverbrauch teilweise steuern können, entziehen sich viele Kosten – etwa für Versicherungen, Wartung oder kommunale Gebühren – ihrer direkten Kontrolle.
Wohnen wird insgesamt teurer
Die Zahlen verdeutlichen, dass sich die Kostenstruktur beim Wohnen verschiebt. Nicht mehr allein die Miete entscheidet über die finanzielle Belastung, sondern zunehmend die Nebenkosten. Für viele Haushalte entsteht dadurch eine doppelte Dynamik: steigende Mieten in angespannten Märkten und gleichzeitig wachsende Betriebskosten.
Die Entwicklung dürfte sich fortsetzen. Steigende Energiepreise, höhere regulatorische Anforderungen und zunehmende Investitionen in Gebäude werden die Nebenkosten auch in den kommenden Jahren prägen.