Die Chancen auf ein eigenes Zuhause hängen in Deutschland stark von der Herkunft ab. Kinder aus Eigentümerhaushalten haben deutlich bessere Aussichten auf Wohneigentum als Mieterkinder – oft erst durch Erbschaften, Schenkungen oder familiäre Finanzhilfen. Das zeigt eine Auswertung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung.
Parallel sinkt die Wohneigentumsquote kontinuierlich: Laut Mikrozensus 2022 leben nur noch 41,8 Prozent der Haushalte im Eigentum, vier Jahre zuvor waren es 46,5 Prozent.
Deutschland Schlusslicht in Europa
Besonders niedrig fällt die Quote in den Stadtstaaten, in Ostdeutschland sowie in Hessen und Nordrhein-Westfalen aus. Im EU-Vergleich bildet Deutschland das Schlusslicht. Eurostat weist für 2023 eine personenbezogene Eigentümerquote von 47,6 Prozent aus – deutlich unter dem Niveau anderer Mitgliedstaaten. Länder wie Spanien und Italien erreichen rund 75 Prozent, Frankreich 63 Prozent, Finnland und Griechenland jeweils 70 Prozent.
In vielen osteuropäischen Staaten wirkt bis heute die Massenprivatisierung der 1990er-Jahre nach, die unzähligen Mieterinnen und Mietern vergünstigte Eigentumsübernahmen ermöglichte.
Komplexe Ursachen für die niedrige Quote
Historisch-kulturelle Faktoren spielen eine Rolle, entscheidend sind jedoch politisch-ökonomische Rahmenbedingungen. Die starke Regulierung des Mietmarkts macht das Wohnen zur Miete vergleichsweise attraktiv. Fehlbelegungen im Sozialwohnungsbestand wirken in dieselbe Richtung. Gleichzeitig sorgen staatliche Förderstrukturen dafür, dass Mietwohnungsbestände instand bleiben und kaum Stigmatisierung erfahren.
Eine weitere Hürde ist die Kreditvergabe. Das deutsche Finanzsystem ist bankendominiert, der Zugang zu Hypothekarkrediten hängt stark von der Bonität ab. Anders als Länder, die stärker kapitalmarktbasiert arbeiten, können Banken Risiken weniger breit streuen.
Hinzu kommen hohe Baukosten. Mit 3.300 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter liegt Deutschland europaweit an der Spitze. In Spanien reichen 1.500 bis 2.200 Euro, in vielen osteuropäischen Ländern sogar 1.000 bis 1.500 Euro. Zusätzliche Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler – summieren sich auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises.
Konsequenzen für Vermögen und soziale Struktur
Die Unterschiede im Eigentumsbesitz spiegeln sich in der Vermögensverteilung wider. Zwar liegt das durchschnittliche Nettovermögen deutscher Haushalte laut EZB leicht über dem Eurozonen-Durchschnitt, doch der Medianwert fällt deutlich geringer aus. Vor allem Mieterhaushalte bauen kaum Vermögen auf. Eigentümerhaushalte ohne Schulden besitzen in Deutschland im Median das 25-fache des Nettovermögens von Mieterhaushalten.
Damit wird Wohneigentum zur zentralen Vermögensbasis. Länder mit höheren Eigentumsquoten – Belgien, Spanien, Italien oder Frankreich – weisen durchweg höhere Medianvermögen auf. In Deutschland resultiert die geringe Quote unmittelbar in einer schieferen Vermögensverteilung.
Erschwinglichkeit bricht seit 2021 ein
Während die Ausgangslage bereits schwierig war, verschlechterte sich die Situation seit 2021 deutlich. Baukosten und Zinsen stiegen erheblich, staatliche Förderungen wie das Baukindergeld liefen aus. Damit driftet der Erwerb für viele Haushalte außer Reichweite.
Die effektiven Zinsen für zehnjährige Baufinanzierungen kletterten von rund 1,0 Prozent Anfang 2022 auf 3,6 Prozent. Gleichzeitig lag der Baupreisindex 2024 mehr als ein Drittel über dem Wert von 2021. Auch die Immobilienpreise steigen wieder und liegen inzwischen rund 76 Prozent über dem Niveau von 2010.
Eine Beispielrechnung zeigt die Entwicklung: 2010 beanspruchte ein Darlehen von 200.000 Euro bei einem durchschnittlichen Nettoeinkommen 34,2 Prozent des Einkommens. Ein heute vergleichbares Eigenheim würde ein Darlehen von etwa 400.000 Euro erfordern – die Belastung liegt bei 49,1 Prozent des Einkommens. Für Haushalte unterhalb eines Nettoeinkommens von rund 5.000 Euro wird Eigentum zunehmend unrealistisch.
Der Weg zur Eigentümergesellschaft wird immer steiniger
Die sinkende Wohneigentumsquote, verschlechterte Finanzierungsbedingungen und steigende Kosten führen dazu, dass große Teile der Mittelschicht kaum Aussicht auf Wohneigentum haben. Das hemmt Vermögensaufbau und verstärkt soziale Ungleichgewichte. Deutschland steht damit vor der Aufgabe, Finanzierung, Förderung und Baustrukturen neu auszurichten, um den Zugang zu Eigentum wieder zu öffnen.