Die Miete bleibt aus, erst für einen Monat, dann für den nächsten. Manchmal ist es ein Jobverlust, manchmal eine verspätete Zahlung vom Amt, manchmal eine Verkettung privater Probleme. Für Mieter kann daraus schnell eine fristlose Kündigung werden. Die Schonfristzahlung soll genau in solchen Fällen eine letzte Möglichkeit eröffnen – aber sie rettet nicht jedes Mietverhältnis.
Die Schonfristzahlung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen unwirksam werden, wenn der Mieter die offenen Beträge vollständig begleicht. Die Frist läuft bis spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage, also in der Regel nach Zustellung der Klage an den Mieter. Auch eine öffentliche Stelle, etwa das Jobcenter oder Sozialamt, kann sich zur Zahlung verpflichten.
Der Gedanke dahinter ist sozialpolitisch geprägt. Wohnungsverlust soll nicht automatisch eintreten, wenn Rückstände nachträglich ausgeglichen werden können. Gerade bei vorübergehenden finanziellen Krisen kann die Regelung verhindern, dass ein Mietverhältnis sofort endet und ein Räumungsverfahren weiter eskaliert.
Warum die Zahlung nur die fristlose Kündigung heilt
Entscheidend ist jedoch die Reichweite der Regelung. Die Schonfristzahlung beseitigt nur die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Sie erfasst nicht automatisch eine ordentliche Kündigung, die Vermieter häufig zusätzlich oder hilfsweise erklären. Der Bundesgerichtshof hat diese Linie mehrfach bestätigt. Nach seiner Rechtsprechung ist § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB weder unmittelbar noch entsprechend auf die ordentliche Kündigung anwendbar.
Für Mieter ist das der kritische Punkt. Wer die Mietschulden innerhalb der Schonfrist vollständig zahlt, kann zwar die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses abwenden. Besteht daneben eine ordentliche Kündigung wegen derselben Rückstände, kann diese weiterhin wirksam bleiben. Das Mietverhältnis endet dann nicht sofort, sondern nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist – sofern die ordentliche Kündigung im konkreten Fall rechtlich Bestand hat.
Fristlose und ordentliche Kündigung folgen unterschiedlichen Regeln
Der Unterschied erklärt sich aus der Systematik des Mietrechts. Die fristlose Kündigung setzt einen erheblichen Zahlungsverzug voraus und beendet das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Frist. Sie ist das schärfere Instrument. Deshalb sieht das Gesetz hier eine nachträgliche Heilungsmöglichkeit vor.
Die ordentliche Kündigung beruht dagegen auf einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung des Mieters. Zahlungsrückstände können eine solche Pflichtverletzung darstellen. Ob sie im Einzelfall ausreichen, hängt von Höhe, Dauer und Umständen des Rückstands ab. Gerichte prüfen dabei unter anderem, ob es sich um einmalige Versäumnisse, wiederholte Rückstände oder ein strukturelles Zahlungsproblem handelt.
Damit bleibt Raum für Einzelfallentscheidungen. Eine ordentliche Kündigung ist nicht automatisch wirksam, nur weil Mietrückstände bestanden. Sie wird aber auch nicht automatisch unwirksam, nur weil später gezahlt wurde.
Die Berliner Linie und der Widerspruch des BGH
Besonders sichtbar wurde der Konflikt in Berlin. Teile der Berliner Rechtsprechung hatten zeitweise die Auffassung vertreten, eine Schonfristzahlung müsse auch eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung erfassen, wenn beide Kündigungen auf denselben Mietrückstand gestützt seien. Das sollte verhindern, dass die Schutzwirkung der Schonfristzahlung praktisch leerläuft.
Der Bundesgerichtshof hat dieser Auslegung wiederholt widersprochen. Er verweist darauf, dass der Gesetzgeber die Heilungswirkung ausdrücklich auf die fristlose Kündigung beschränkt habe. Eine Erweiterung auf ordentliche Kündigungen sei Sache des Gesetzgebers, nicht der Gerichte.
Damit ist die Rechtslage für Mieter zwar klarer, aber nicht unbedingt einfacher. Wer eine Räumungsklage erhält, muss genau prüfen, welche Kündigungen ausgesprochen wurden. Der Satz „fristlos, hilfsweise ordentlich“ ist in Kündigungsschreiben von Vermietern von erheblicher Bedeutung.
Was Mieter nach einer Kündigung beachten müssen
Praktisch zählt zunächst die Zeit. Nach Zustellung der Räumungsklage läuft die Schonfrist. Wer zahlen kann, sollte nicht abwarten. Entscheidend ist die vollständige Begleichung aller relevanten Rückstände. Teilzahlungen reichen in der Regel nicht aus, um die fristlose Kündigung zu heilen.
Zugleich sollten Mieter klären, ob neben der fristlosen auch eine ordentliche Kündigung erklärt wurde. Ist das der Fall, erledigt die Nachzahlung das Problem nicht vollständig. Dann geht es um die Frage, ob die ordentliche Kündigung wirksam ist, ob besondere Umstände entgegenstehen oder ob Härtegründe geltend gemacht werden können.
Gerade bei Zahlungsproblemen durch Krankheit, Jobverlust, verspätete Sozialleistungen oder andere nachvollziehbare Ursachen kann die konkrete Vorgeschichte wichtig werden. Auch eine schnelle Nachzahlung kann im Rahmen der Interessenabwägung Bedeutung haben, selbst wenn sie die ordentliche Kündigung nicht automatisch beseitigt.
Bedeutung für Vermieter
Für Vermieter hat die Rechtsprechung ebenfalls praktische Folgen. Viele kündigen bei erheblichen Mietrückständen fristlos und hilfsweise ordentlich. So bleibt die ordentliche Kündigung bestehen, falls die fristlose Kündigung durch Schonfristzahlung unwirksam wird.
Das verschiebt den Streit häufig in die zweite Ebene: Nicht mehr nur die Frage, ob Rückstände bestanden, ist entscheidend, sondern ob sie eine ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Die Gerichte müssen dann genauer auf die Umstände des Einzelfalls schauen.
Zwischen sozialem Schutz und Vertragstreue
Die Schonfristzahlung zeigt, wie angespannt das Mietrecht an dieser Stelle ist. Auf der einen Seite steht der Schutz vor Wohnungsverlust, besonders in angespannten Wohnungsmärkten. Auf der anderen Seite steht das Interesse des Vermieters an verlässlicher Zahlung und rechtlicher Klarheit.
Für Mieter ist die wichtigste Erkenntnis nüchtern: Nachzahlen hilft, aber nicht immer vollständig. Die Schonfristzahlung kann die fristlose Kündigung aus der Welt schaffen. Ob die Wohnung trotzdem gehalten werden kann, entscheidet sich oft an der ordentlichen Kündigung – und damit an einem Teil des Schreibens, der leicht überlesen wird.