In vielen Mietverhältnissen gehören Betriebskosten zu den regelmäßigen Streitpunkten. Zwar verweisen Mietverträge meist auf den Katalog der Betriebskostenverordnung, doch die darin genannten Positionen sind oft allgemein gehalten und lassen Interpretationsspielraum. Besonders deutlich wurde das in einem Fall, über den der Bundesgerichtshof im Herbst 2022 zu entscheiden hatte.
Im Mittelpunkt stand die Frage, ob Vermieter die Kosten eines externen Dienstleisters für die Kontrolle der Mülltrennung auf die Mieter umlegen dürfen.
Streit um das sogenannte Behältermanagement
Ausgangspunkt war ein Mietverhältnis, in dem vertraglich vereinbart war, dass die Mieter die Kosten der Müllbeseitigung gemäß § 2 Nr. 8 der Betriebskostenverordnung tragen. Die Vermieterin hatte einen externen Dienstleister beauftragt, die Restmüllbehälter regelmäßig zu kontrollieren und fehlerhafte Trennungen per Hand nachzusortieren. Diese Dienstleistung wurde als Behältermanagement bezeichnet und in der Betriebskostenabrechnung anteilig auf die Mieter verteilt.
Da die Abrechnung zu einer Nachzahlung führte, zog die Vermieterin den Betrag ein. Die Mieter widersprachen und verlangten Rückzahlung des Kostenanteils für das Behältermanagement. Sowohl Amts- als auch Landgericht wiesen die Klage ab. Die Mieter zogen vor den Bundesgerichtshof – und scheiterten erneut.
Der BGH entscheidet zugunsten der Vermieter
Der Bundesgerichtshof bestätigte, dass die Kontrolle und Nachsortierung des Mülls Betriebskosten sind, die unter § 2 Nr. 8 BetrKV fallen. Zwar werde diese Tätigkeit im Wortlaut der Vorschrift nicht explizit erwähnt, die Richter werteten den Katalog jedoch als weit gefasst. Nach Auffassung des Gerichts gehören auch privat organisierte Maßnahmen zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Müllbeseitigung dazu. Der Aufwand der Kontrolle sei deshalb umlagefähig, unabhängig davon, ob der Vermieter selbst tätig wird oder einen Dienstleister beauftragt.
Für das Gericht spielte es zudem keine Rolle, ob die fehlerhafte Mülltrennung von den Mietern verursacht wurde oder nicht. Entscheidend sei lediglich der Bezug zur Bewirtschaftung des Grundstücks. Auch ein vertragswidriges Verhalten einzelner Bewohner schließe die Umlage nicht aus.
Kein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot
Ebenfalls zurückgewiesen wurde der Einwand, die Vermieterin habe gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Mieter müssen darlegen und beweisen, dass eine Maßnahme im Verhältnis zum Nutzen unverhältnismäßig teuer ist. Ein entsprechender Nachweis war im vorliegenden Fall nicht erbracht. Daher ging der BGH davon aus, dass die Vermieterin die Kosten wirtschaftlich angemessen verursacht hatte.
Für Mieter bedeutet dies, dass Müllkontrollen durchaus als Bestandteil der Betriebskosten gelten können, solange der Mietvertrag die Umlage der Müllbeseitigungskosten vorsieht. In der Praxis dürften damit weitere Fälle denkbar sein, in denen Vermieter zusätzliche Dienstleistungen rund um die Abfallentsorgung abrechnen – etwa bei verschärften Kommunalvorschriften oder häufigen Fehlbefüllungen.
Warum klare Regelungen im Vertrag wichtig sind
Der Fall macht deutlich, wie weit der Spielraum bei der Auslegung der Betriebskostenverordnung reichen kann. Wer vermeiden möchte, dass zusätzliche Leistungen auf die Mieter umgelegt werden, sollte Wert auf präzise Formulierungen im Mietvertrag legen. Allgemeine Verweise auf die Betriebskostenverordnung erlauben Vermietern auch künftig, einzelne Positionen weiter auszudehnen, solange sie im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung des Grundstücks stehen.
Für Mieter bleibt festzuhalten, dass gegen eine Betriebskostenposition nur mit substantiiertem Vortrag vorgegangen werden kann. Ohne Vergleichsangebote, Prüfungen der Kostensätze oder konkrete Hinweise auf unwirtschaftliches Handeln wird ein Gericht den pauschalen Einwand nicht genügen lassen. Die Entscheidung des BGH setzt damit die Linie fort, wonach im Zweifel eine weite Auslegung des Katalogs zulässig ist – und stärkt die Position der Vermieter bei strittigen Abrechnungen.