Gilt die Instandhaltungspflicht für Vermieter eigentlich noch?

Eigentümer älterer Wohngebäude scheuen oft große Investitionen in energetische Sanierungen. Doch unabhängig von Heizkostenvorteilen und klimapolitischen Zielen sieht das Mietrecht klare Pflichten des Vermieters vor: Er muss die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten.

Wie weit reichen diese Instandhaltungs­pflichten wirklich – und was können Mieter von ihrem Vermieter fordern?

Mieter und Vermieter: Wer ist wofür zuständig?

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und diesen während der Mietdauer zu erhalten. Dazu zählen Reparaturen an Dach und Fassade, an Fenstern und Türen, an sanitären Anlagen und an der Heizung. Kleinreparaturen kann der Vermieter über eine Kleinreparaturklausel auf den Mieter übertragen, sofern sie preislich begrenzt sind und keine übermäßige Forderung darstellen.

Im Gegenzug muss der Mieter die Miete zahlen und die Wohnung pfleglich behandeln. Er ist verpflichtet, kleinere Schäden sofort anzuzeigen und für Schäden einzustehen, die er selbst verursacht hat. Ein Zurückbehaltungsrecht der Miete ist nur bei erheblichen Mängeln möglich und setzt eine rechtswirksame Mängelanzeige voraus.

Energetische Sanierung: Keine Pflicht, aber Anreize

Rein gesetzlich ist der Vermieter nicht verpflichtet, energetische Modernisierungen etwa an der Gebäudehülle oder der Heiztechnik vorzunehmen. Eine Pflicht zum regelmäßigen Austausch alter Kessel oder von Einfachverglasung existiert im Mietrecht bislang nicht. Allerdings können Mieter gemäß § 559 BGB Modernisierungsmaßnahmen zustimmen, die den Wohnwert erhöhen oder Energie einsparen. Dafür darf der Vermieter jährlich bis zu acht Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen.

Wer energetisch saniert, profitiert nicht nur von gesteigertem Wohnkomfort und sinkenden Heizkosten, sondern wird auch durch Förderprogramme von Bund und Ländern motiviert. Kredite und Zuschüsse der KfW oder über das Marktanreizprogramm können den Aufwand deutlich mindern.

Rechte der Mieter bei unterlassener Instandhaltung

Unterlässt der Vermieter notwendige Instandhaltungs­arbeiten, kann der Mieter sein Recht auf Mietminderung geltend machen. Die Höhe richtet sich nach Umfang und Dauer der Beeinträchtigung. Beispiele sind laute Heizungsgeräusche im Winter, undichte Fenster oder Feuchtigkeit in Außenwänden. Bei längerem Ausbleiben der Reparatur kann der Mieter die Kosten einer Selbstvornahme vorstrecken und vom Vermieter Ersatz verlangen (§ 536a BGB). In schweren Fällen kann der Mieter auch fristlos kündigen.

Wer als Eigentümer Modernisierungen verweigert, riskiert somit mindestens Streit über Minderungen – unter Umständen aber auch Substanzausfälle an der Bausubstanz und Klagen auf Ersatz von Folgeschäden.

Wirtschaftliche Zumutbarkeit und Modernisierungsstau

Viele Vermieter argumentieren, dass energetische Sanierungen teuer und bürokratisch aufwendig seien. In der Praxis führt dies oftmals zu einem Modernisierungsstau. Doch der reine Verweis auf hohe Kosten reicht nicht, wenn dringende Instandhaltungen notwendig sind. Risse im Putz, marode Dachabdichtungen oder defekte Heizungen müssen repariert werden, um Schäden am Bauwerk und der Gesundheit der Mieter vorzubeugen.

Vor dem Hintergrund steigender Energiepreise und verschärfter Klimaziele gewinnt das freiwillige Engagement an Bedeutung. Eine moderne Heizungsanlage, eine Wärmedämmung der Fassade oder neue Fenster amortisieren sich über eingedämmten Energieverbrauch oft innerhalb weniger Jahre.

Verpflichtung mit Gestaltungsspielraum

Das Mietrecht verlangt von Vermietern, bauliche und technische Mängel unverzüglich zu beheben. Eine generelle Pflicht zur energetischen Sanierung besteht nicht, schafft allerdings finanzielle Anreize und rechtliche Spielräume für Mieter, ausbleibende Instandhaltungsmaßnahmen zu rügen. Eigentümer sollten insbesondere bei älteren Beständen auf Förderprogramme und Kosten-Nutzen-Rechnungen setzen, um sowohl rechtlichen Risiken als auch langfristigen Wertverlusten vorzubeugen. Eine aktive Instandhaltungs- und Modernisierungsstrategie sichert den Wohnwert und erhält die Markt­fähigkeit der Immobilie.