Viele Mietverträge enthalten Formulierungen, die auf den ersten Blick technisch wirken, aber erhebliche Folgen für Mieter haben. Eine davon lautet: „Die Erhöhung der Grundmiete richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften der §§ 558 bis 559b BGB. Sie ist auch während einer vereinbarten vertraglichen Festzeit oder der Zeit des wechselseitigen Kündigungsausschlusses zulässig.“ Hinter dieser Klausel steckt ein wichtiges Prinzip.
Der Vermieter behält das Recht, die Miete zu erhöhen, selbst wenn der Mieter sich vertraglich für eine bestimmte Zeit an die Wohnung gebunden hat.
Was die Paragraphen regeln
Die Verweise im Vertrag beziehen sich auf zentrale Vorschriften des Mietrechts. § 558 BGB erlaubt Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die §§ 559 bis 559b BGB betreffen Modernisierungen: Führt der Vermieter Maßnahmen durch, die Energie sparen, Wohnwert verbessern oder gesetzliche Vorgaben erfüllen, kann er einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen.
Diese Regeln bilden den gesetzlichen Rahmen. Ein wichtiger Punkt: Die Klausel wiederholt im Grunde nur geltendes Recht. Sie macht keine neuen Erhöhungsmöglichkeiten auf, sondern stellt klar, dass die gesetzlichen Mieterhöhungsrechte auch gelten, wenn der Mietvertrag andere Bindungen enthält.
Mieterhöhung trotz Festmietzeit oder Kündigungsausschluss
Viele Mieter gehen davon aus, dass sie während einer fest vereinbarten Vertragslaufzeit oder eines wechselseitigen Kündigungsausschlusses vor Mieterhöhungen geschützt sind. Das ist ein verbreiteter Irrtum. Eine Festmiete – also eine unveränderbare Miete über einen bestimmten Zeitraum – muss ausdrücklich vereinbart sein. Steht im Vertrag lediglich eine Laufzeit oder der Ausschluss der Kündigung, bleibt die Grundmiete dennoch anpassbar.
Die hier beschriebene Klausel stellt klar, dass der Vermieter auch während solcher Fristen Mieterhöhungen nach den gesetzlichen Regeln verlangen darf. Sie schafft damit Rechtssicherheit für beide Seiten: Der Vermieter kann erhöhen, der Mieter muss prüfen, ob die formalen Voraussetzungen erfüllt sind.
Welche Erhöhungen zulässig bleiben
In der Praxis heißt das:
- Die Miete darf bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen, wenn Begründungen wie Mietspiegel oder Vergleichswohnungen vorgelegt werden.
- Modernisierungserhöhungen bleiben zulässig, sofern die gesetzlichen Obergrenzen eingehalten werden.
- Sperrfristen und Kappungsgrenzen gelten weiterhin.
Eine Festmietzeit allein schützt Mieter also nicht vor Anpassungen. Nur wenn eine echte Festmiete im Vertrag steht, bei der die Erhöhung ausdrücklich ausgeschlossen wird, bleibt die Miete unverändert.
Warum Vermieter diese Klausel nutzen
Für Vermieter bietet die Formulierung Sicherheit. Sie verhindert, dass Mietende sich später auf einen vermeintlichen Ausschluss berufen. In Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt ist es üblich, Kündigungsausschlüsse oder Mindestmietzeiten zu vereinbaren. Ohne eine solche Klarstellung könnte der Eindruck entstehen, dass während dieser Zeit keine Erhöhung verlangt werden darf.
Durch den Verweis auf das Gesetz bleibt die Vertragsgestaltung korrekt und juristisch belastbar. Gleichzeitig werden Mieter transparent darauf hingewiesen, dass Erhöhungen weiterhin möglich sind.
Was Mieter beachten sollten
Für Mieter ist entscheidend, den Unterschied zwischen Festmietzeit und Festmiete zu kennen. Eine feste Laufzeit heißt nicht automatisch feste Miete. Wer Planungssicherheit sucht, sollte vor Vertragsabschluss darauf achten, ob der Vermieter die Grundmiete explizit als unveränderlich festlegt. Auch lohnt es sich, Mieterhöhungen immer zu prüfen: Sie müssen formell korrekt sein, Begründungen enthalten und die gesetzlichen Grenzen einhalten.
Damit wird klar, was hinter der Klausel steckt: keine versteckte Ausweitung von Vermieterrechten, sondern die Wiederholung geltenden Rechts – mit erheblichen praktischen Auswirkungen für Mieter.