Der Wohnungsmangel in Deutschland ist seit Jahren bekannt. Doch die jüngsten Entwicklungen zeigen: Die Baukrise bleibt kein isoliertes Problem. Sie droht sich zu einem strukturellen Risiko für Wirtschaft und Arbeitsmarkt auszuweiten – besonders in Großstädten.
In Berlin zum Beispiel fehlen nach aktuellen Berechnungen rund 56.000 Wohnungen, um Angebot und Nachfrage annähernd ins Gleichgewicht zu bringen. Gleichzeitig wurden 2024 und 2025 jeweils nur etwa 14.000 bis 15.000 Wohnungen fertiggestellt – deutlich unter dem politischen Ziel von 20.000 Einheiten pro Jahr. Berlin wächst jedoch weiter: Mit inzwischen knapp 3,8 Millionen Einwohnern steigt der Bedarf kontinuierlich.
Die Angebotsmieten haben sich zwischen 2012 und 2025 nahezu verdoppelt – von rund 7,45 Euro auf etwa 15,77 Euro pro Quadratmeter. Zwar steigen die Mieten auch in anderen Metropolen wie Hamburg oder München, doch in Berlin fällt die Dynamik besonders stark aus.
Neubau im Luxussegment – Stillstand im Mittelbau
Steigende Baukosten, hohe Grundstückspreise und deutlich höhere Zinsen haben viele Projekte wirtschaftlich unrentabel gemacht. Wenn gebaut wird, dann häufig im hochpreisigen Segment. Im unteren und mittleren Preissektor hingegen ist die Neubautätigkeit stark zurückgegangen.
Gleichzeitig steigen energetische und technische Anforderungen an Gebäude. Für Eigentümer bedeutet das höhere Investitionskosten bei Modernisierung und Instandhaltung. Neue Wohnungen kommen dadurch nur verzögert oder gar nicht auf den Markt.
Der Immobilienökonom Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln weist seit Jahren darauf hin, dass staatliche Regulierung allein keinen zusätzlichen Wohnraum schaffe. Auch Konstantin Kholodilin vom Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung betont die gesamtwirtschaftliche Dimension steigender Mieten: Sie reduzierten die Kaufkraft und wirkten sich damit auch makroökonomisch aus.
Bauwirtschaft unter Druck
Bundesweit ist die Bauwirtschaft ein bedeutender Wirtschaftsfaktor. Millionen Arbeitsplätze hängen direkt oder indirekt vom Wohnungsbau ab. Doch Baugenehmigungen gehen zurück, Projekte werden verschoben oder gestrichen, einzelne Projektentwickler melden Insolvenz an.
Seit 2020 sind Baukosten infolge von Lieferengpässen und Materialpreissteigerungen deutlich gestiegen. Parallel verteuerten sich Baukredite spürbar. Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung, die zeitweise unter zwei Prozent lagen, stiegen zwischenzeitlich auf über drei Prozent. Bei langen Laufzeiten und hohen Investitionssummen verändert das die Kalkulation erheblich.
Weniger Neubau trifft nicht nur Bauunternehmen, sondern auch Architekten, Handwerksbetriebe, Zulieferer und Finanzierer. Der Wohnungsbau fungierte lange als Stabilitätsanker – nun wird er selbst zum Risikofaktor.
Lock-in-Effekt verschärft Engpass
Ein weiteres Problem ist die geringe Fluktuation auf dem Wohnungsmarkt. Wieder Beispiel Berlin: Die Mietpreisbremse gilt für Bestandswohnungen, nicht jedoch für Neubauten nach Oktober 2014. Dadurch ist eine deutliche Preisdifferenz zwischen Alt- und Neubauten entstanden.
Viele Mieter verzichten deshalb auf einen Umzug, weil sie sich Neubaupreise nicht leisten können. Fachleute sprechen vom „Lock-in-Effekt“. Die Leerstandsquote liegt in Berlin Schätzungen zufolge zwischen 0,8 und 2,1 Prozent – bundesweit sind es rund drei Prozent. Wohnungen werden seltener frei, der Markt verfestigt sich.
Investoren werden zurückhaltender
Obwohl die Nachfrage hoch ist, bewerten viele Projektentwickler das Investitionsklima in Berlin inzwischen als ungünstig. Laut Wohnungsmarktbarometer der Investitionsbank Berlin wird die Marktlage deutlich skeptischer eingeschätzt als noch vor zehn Jahren.
Neben Kosten- und Zinsfragen spielen auch lange Genehmigungsverfahren eine Rolle. In Berlin werden Bauanträge überwiegend in den Bezirksverwaltungen bearbeitet. Personalmangel, analoge Prozesse und komplexe Abstimmungen verzögern viele Projekte. Selbst kleinere Nachverdichtungen oder Aufstockungen ziehen sich häufig über Jahre.
Wohnraum als Standortfaktor
Was als soziale Frage begann, ist längst eine wirtschaftliche Schlüsselgröße. Wohnraum ist Infrastruktur. Ohne bezahlbare Wohnungen wird es für Unternehmen schwieriger, Fachkräfte zu gewinnen. Ohne Fachkräfte sinkt die Investitionsbereitschaft.
Die Baukrise zeigt damit eine größere strukturelle Herausforderung: Wenn Angebot, Regulierung, Finanzierung und Verwaltung nicht besser zusammenspielen, droht der Wohnungsmangel in Metropolen wie Berlin zu einem dauerhaften Wachstumshemmnis zu werden.