Die Wohnung ist gefunden, der Mietvertrag unterschrieben – und am nächsten Morgen kommen die Zweifel. Die alte Wohnung ist vielleicht doch gemütlicher, der Arbeitsweg länger als gedacht oder die vermeintliche Traumwohnung hat bei genauerem Hinsehen einen Haken. Kann man dann einfach sagen: „Ich möchte den Mietvertrag doch nicht“?
In aller Regel nein. Ein unterschriebener Mietvertrag ist grundsätzlich bindend, anders als viele andere allgemeine Verträge. Auch ein allgemeines 14-tägiges Rückgaberecht wie beim Onlinekauf gibt es bei Mietverträgen nicht. Allerdings kennt das Gesetz einige besondere Konstellationen, in denen ein Widerruf oder eine Anfechtung möglich sein kann.
1. Der Mietvertrag wurde nur per E-Mail oder Telefon geschlossen
Wird ein Wohnraummietvertrag zwischen einem Unternehmer als Vermieter und einem Verbraucher als Mieter ausschließlich über Fernkommunikationsmittel abgeschlossen, kann es sich um einen Fernabsatzvertrag handeln. Das Gesetz nennt etwa Telefon, E-Mail und Nachrichten über Mobilfunkdienste als mögliche Fernkommunikationsmittel.
Wichtig ist aber: Nicht jeder Mietvertrag, der irgendwann einmal per E-Mail verschickt wurde, ist deshalb automatisch widerrufbar. Entscheidend ist, wie der Vertrag angebahnt und abgeschlossen wurde und ob es sich tatsächlich um ein Fernabsatzgeschäft handelt.
Außerdem entfällt das besondere Widerrufsrecht bei Wohnraummietverträgen, wenn der Mieter die Wohnung zuvor besichtigt hat. Das steht ausdrücklich in § 312 Absatz 3 BGB.
2. Der Vertrag wurde außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters geschlossen
Auch sogenannte außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge können grundsätzlich ein Widerrufsrecht auslösen. Das kann beispielsweise relevant werden, wenn Vermieter und Mieter den Vertrag bei gleichzeitiger persönlicher Anwesenheit an einem Ort schließen, der kein Geschäftsraum des Vermieters ist.
Auch hier gilt bei Wohnraum die Besonderheit: Hat der Mieter die Wohnung vorher besichtigt, greifen die entsprechenden Vorschriften grundsätzlich nicht.
Das alte Bild vom „Haustürgeschäft“, bei dem der Vermieter überraschend an der Wohnungstür auftaucht, beschreibt also nur einen Teil der möglichen Fälle.
3. Im Mietvertrag wurde selbst ein Rücktrittsrecht vereinbart
Manchmal steht die Lösung ganz unspektakulär im Vertrag: Haben Mieter und Vermieter ausdrücklich ein Rücktrittsrecht vereinbart, kann dieses entsprechend der getroffenen Vereinbarung ausgeübt werden. Entscheidend ist dann der genaue Wortlaut der Klausel.
Das ist allerdings etwas anderes als ein gesetzliches Widerrufsrecht. Man sollte deshalb nicht darauf vertrauen, dass jeder Mietvertrag automatisch eine solche Möglichkeit enthält.
4. Der Vermieter hat den Mieter arglistig getäuscht
Hat der Vermieter den Mieter arglistig getäuscht, kann eine Anfechtung des Vertrags nach § 123 BGB in Betracht kommen. Das wäre beispielsweise denkbar, wenn ein erheblicher Mangel bewusst verschwiegen wird, obwohl der Vermieter weiß, dass er für die Entscheidung des Mieters wesentlich ist.
Die Hürde ist allerdings hoch. Nicht jede unvollständige Auskunft und nicht jeder verschwiegene Schönheitsfehler ist automatisch eine arglistige Täuschung.
Wer einen solchen Verdacht hat, sollte Beweise sichern – etwa Exposés, E-Mails, Nachrichten oder Aussagen von Zeugen.
5. Die Wohnung ist bei Mietbeginn unzumutbar
Und hier lauert ein häufiger Irrtum: Eine Wohnung mit erheblichen Mängeln kann nicht einfach deshalb „widerrufen“ werden.
Ist die Wohnung etwa nicht bezugsfertig, die Heizung funktioniert nicht oder bestehen erhebliche Feuchtigkeits- und Schimmelprobleme, kommen andere mietrechtliche Rechte in Betracht. Unter bestimmten Voraussetzungen kann insbesondere eine außerordentliche Kündigung möglich sein.
Das ist rechtlich etwas anderes als ein Widerruf des Mietvertrags.
Wer also nach der Unterschrift feststellt, dass die Wohnung erhebliche Mängel hat, sollte nicht einfach eine Widerrufserklärung schicken und die Sache für erledigt halten. Entscheidend sind Art und Schwere des Mangels und die konkreten Umstände.
Was passiert, wenn der Widerruf tatsächlich möglich ist?
Ein wirksamer Widerruf löst die Bindung an die auf den Vertragsschluss gerichteten Willenserklärungen. Bereits erbrachte Leistungen sind grundsätzlich zurückzugewähren.
Wer beispielsweise bereits eine Zahlung geleistet hat, muss deshalb die Rückabwicklung klären. Die Einzelheiten können davon abhängen, ob das Mietverhältnis bereits begonnen hat und welche Leistungen bereits erbracht wurden.
Und wenn kein Widerruf möglich ist?
Eine andere Möglichkeit ist ein Mietaufhebungsvertrag. Dabei einigen sich Mieter und Vermieter darauf, das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu beenden.
Auch ein Nachmieter kann eine praktische Lösung sein. Allerdings hält sich hartnäckig der Irrglaube, dass man nur drei Nachmieter präsentieren müsse und dann automatisch aus dem Vertrag herauskommt. Eine solche allgemeine Drei-Nachmieter-Regel gibt es nicht.
Der Vermieter muss einen vorgeschlagenen Nachmieter grundsätzlich nicht allein deshalb akzeptieren.
Bleibt nur die normale Kündigung, gelten die gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfristen. Für Mieter beträgt die gesetzliche Grundkündigungsfrist in der Regel drei Monate.
Was tun, wenn man direkt nach der Unterschrift kalte Füße bekommt?
Zunächst sollte man prüfen:
- Wie wurde der Mietvertrag abgeschlossen?
- Wurde die Wohnung vorher besichtigt?
- Wer ist der Vermieter – Privatperson oder gewerblich handelnder Vermieter?
- Gibt es eine Widerrufs- oder Rücktrittsklausel?
- Gibt es erhebliche Mängel oder Hinweise auf eine Täuschung?
- Wann beginnt das Mietverhältnis?
Erst daraus lässt sich ableiten, ob tatsächlich ein Widerruf, eine Anfechtung, eine außerordentliche Kündigung oder nur eine normale Kündigung infrage kommt.
Fazit: Unterschrift ist normalerweise Unterschrift
Die Idee ist verführerisch: Mietvertrag unterschrieben, 14 Tage überlegen, dann gegebenenfalls zurücktreten. So funktioniert das Mietrecht aber nicht.
Ein gewöhnlicher Mietvertrag kann nicht einfach widerrufen werden, nur weil man es sich anders überlegt hat. Ein gesetzliches Widerrufsrecht kommt insbesondere bei bestimmten außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossenen Wohnraummietverträgen in Betracht – und auch dort gelten besondere Voraussetzungen. Eine vorherige Besichtigung der Wohnung kann das Widerrufsrecht ausschließen.
Mehr lesen: Kann man nach einem unterschriebenen Mietvertrag noch zurücktreten?
Wer nach der Unterschrift aus dem Mietvertrag heraus möchte, sollte deshalb zunächst genau unterscheiden: Widerruf, Anfechtung, außerordentliche Kündigung, normale Kündigung oder Aufhebungsvertrag sind rechtlich nicht dasselbe.