Eine Wohnung in einer deutschen Großstadt zu finden, ist für viele schon schwer genug. Kommt dann noch eine unerwartete Wendung im Leben – ein neuer Job, eine Trennung, Nachwuchs –, wird die Mietwohnung schnell zur Belastung. Denn Mietverträge laufen in der Regel unbefristet, mit Kündigungsfristen von drei Monaten. Wer früher raus will, hat ein Problem. Ein Ausweg kann die sogenannte Nachmieterklausel sein. Doch sie greift nur unter bestimmten Bedingungen.
Eine Nachmieterklausel im Vertrag bedeutet, dass der Mieter vorzeitig ausziehen darf, wenn er einen geeigneten Nachmieter stellt. Der Vermieter ist dann verpflichtet, diesen zu akzeptieren – vorausgesetzt, der Kandidat erfüllt bestimmte Voraussetzungen.
Die Klausel unterscheidet sich von der weit verbreiteten Annahme, dass man als Mieter einfach „drei Nachmieter“ stellen müsse. Ein solcher Anspruch existiert ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht. Nur wenn die Nachmieterklausel schriftlich im Mietvertrag steht, hat der Mieter ein Recht auf eine vorzeitige Vertragsauflösung.
Voraussetzungen für die Wirksamkeit
Damit eine Nachmieterklausel rechtlich wirksam ist, muss sie klar formuliert sein. Üblich sind Vereinbarungen, wonach der Vermieter einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachfolger akzeptieren muss, wenn dieser zahlungsfähig und bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen fortzuführen.
Unklarheiten gehen zulasten des Mieters. Klauseln, die zu vage formuliert sind, können im Zweifel unwirksam sein. Wichtig ist daher, die Passage im Vertrag genau zu prüfen oder im Zweifel juristisch prüfen zu lassen.
Rechte und Pflichten
Mit einer wirksamen Klausel erhält der Mieter die Möglichkeit, vorzeitig auszuziehen. Der Vermieter darf einen geeigneten Nachmieter nicht ablehnen. Allerdings kann er prüfen, ob der Bewerber solvent ist und ob er die Wohnung im Sinne des bestehenden Vertrags übernehmen will.
Lehnt der Vermieter ohne triftigen Grund ab, kann der Mieter rechtlich auf die Entlassung aus dem Vertrag bestehen. Stellt der Mieter hingegen ungeeignete Kandidaten vor, bleibt die Kündigungsfrist bestehen.
Einschränkungen und Grenzen
Auch mit Nachmieterklausel gibt es Grenzen. Der Mieter kann nicht einfach beliebige Personen vorschlagen. Wer etwa erhebliche Mietrückstände oder negative Schufa-Einträge hat, gilt als ungeeignet. Gleiches gilt, wenn der Nachmieter die Wohnung zu anderen Konditionen übernehmen will.
Zudem entfällt die Verpflichtung des Vermieters, wenn er selbst ein berechtigtes Interesse hat, die Wohnung künftig anderweitig zu nutzen – etwa für Familienangehörige. In diesem Fall kann er den Nachmieter ablehnen, auch wenn eine Klausel besteht.
Sonderfälle ohne Klausel
Interessant ist: Auch ohne vertragliche Regelung kann ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung entstehen – allerdings nur in Ausnahmefällen. Dazu zählen etwa beruflich bedingte Umzüge, gesundheitliche Gründe oder eine unzumutbare Belastung. Gerichte haben in solchen Fällen entschieden, dass der Vermieter einen geeigneten Nachmieter akzeptieren muss. Die Hürden sind jedoch hoch und eine rechtliche Einzelfallentscheidung.
Worauf Mieter achten sollten
Wer eine Wohnung mietet, sollte schon beim Vertragsabschluss auf die Formulierungen achten. Eine klare Nachmieterklausel verschafft Flexibilität, wenn sich die Lebensumstände ändern. Ratsam ist es, die Klausel möglichst konkret zu gestalten: Zahl der Nachmieter, Fristen und Übernahmebedingungen sollten geregelt sein.
Kommt es zum Ernstfall, sollte der Mieter sorgfältig dokumentieren, welche Kandidaten er vorgeschlagen hat. So lässt sich später belegen, ob der Vermieter seiner Pflicht nachkommt oder nicht.
Auf Kulanz hoffen
Nachmieterklauseln können eine große Erleichterung sein, wenn sich die Lebenssituation plötzlich ändert. Sie ermöglichen, schneller aus dem Mietvertrag herauszukommen – allerdings nur dann, wenn sie eindeutig im Vertrag festgehalten sind und der vorgeschlagene Nachmieter passt.
Wer keine Klausel hat, ist auf die gesetzliche Kündigungsfrist angewiesen oder muss auf Kulanz des Vermieters hoffen. Der Tipp lautet deshalb: Verträge genau lesen und rechtzeitig vorsorgen. Denn eine flexible Klausel im Mietvertrag kann später viel Geld und Ärger ersparen.