Wer heute eine Wohnung sucht, braucht Geduld, Geld und oft auch Kompromissbereitschaft. In vielen Städten ist das Angebot knapp, die Nachfrage hoch, die Konkurrenz groß. Gleichzeitig nutzen Vermieter zunehmend Vertragsmodelle und Ausstattungsvarianten, mit denen sich höhere Einnahmen erzielen oder Risiken begrenzen lassen. Drei Entwicklungen prägen den Markt besonders: möblierte Wohnungen, Indexmieten und Eigenbedarfskündigungen.
In vielen Immobilienportalen fällt auf, wie stark möblierte Wohnungen vertreten sind. Gemeint ist dabei längst nicht nur die klassische Einbauküche. Oft werden komplette Apartments angeboten: Bett, Tisch, Stühle, Sofa, Schrank, Lampen, Teppich – alles ist bereits vorhanden. Neue Mieter müssen nur noch persönliche Dinge mitbringen.
Für bestimmte Zielgruppen kann das praktisch sein. Pendler, Studierende, Berufseinsteiger oder Menschen, die nur vorübergehend in einer Stadt leben, sparen sich den Aufwand einer eigenen Einrichtung. In angespannten Märkten wird das möblierte Wohnen jedoch zunehmend zum Problem, weil es häufig mit deutlich höheren Mieten verbunden ist.
Nach einer vom Bundesjustizministerium beauftragten Studie lag der Anteil möblierter Wohnungen im Jahr 2022 bereits bei 27 Prozent. In großen Städten ist der Anteil teils deutlich höher. In Berlin etwa entfielen nach Daten von Immobilienscout im ersten Quartal 2018 noch 13 Prozent der Inserate auf möblierte Wohnungen, Anfang dieses Jahres waren es 43 Prozent. Auch in Frankfurt und Düsseldorf hat der Anteil merklich zugenommen.
Der Möbelzuschlag ist schwer nachvollziehbar
Vermieter lassen sich die Ausstattung bezahlen. Das ist grundsätzlich nachvollziehbar, denn Möbel, Lampen und Haushaltsausstattung verursachen Kosten. Schwieriger ist, dass der Zuschlag für Mieter oft kaum überprüfbar ist.
In Berlin liegt die Quadratmetermiete für unmöblierte Wohnungen laut Immoscout bei gut 13 Euro. Möblierte Wohnungen werden dagegen mit etwas mehr als 30 Euro je Quadratmeter angeboten. Auch in Frankfurt und Köln liegen möblierte Angebote deutlich über den unmöblierten Vergleichswerten.
Rechtlich ist die Berechnung des Möblierungszuschlags nicht klar geregelt. Ein Urteil des Landgerichts Berlin orientiert sich am Zeitwert der Möbel und geht von einer durchschnittlichen Nutzungsdauer von zehn Jahren aus. Als Zuschlag zur Vergleichsmiete können demnach zwei Prozent des Zeitwerts angesetzt werden. In der Praxis lässt sich der tatsächliche Wert der Einrichtung für Mieter jedoch kaum ermitteln.
Hinzu kommt: Der höhere Mietpreis wirkt sich auch auf die Kaution aus. Da diese bis zu drei Nettokaltmieten betragen kann, steigt mit der möblierten Miete auch die Sicherheitsleistung. Zugleich bleibt die Einrichtung Eigentum des Vermieters. Schäden an Sofa, Tisch oder Bett können daher später zu Streit führen.
Indexmieten gewinnen an Bedeutung
Der zweite Trend betrifft die Vertragsgestaltung. Indexmietverträge waren lange ein Randthema. Inzwischen setzen Vermieter häufiger darauf. Bei einer Indexmiete wird die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Steigen die Verbraucherpreise, kann auch die Miete entsprechend angepasst werden.
Bei niedriger Inflation kann dieses Modell für Mieter durchaus überschaubar sein. Es ersetzt klassische Mieterhöhungen und schließt in vielen Fällen auch die Modernisierungsumlage aus. In Zeiten hoher Inflation wird die Indexmiete jedoch zur Belastung. Dann steigen nicht nur Lebensmittel, Energie und andere Lebenshaltungskosten, sondern auch die Miete.
Das Institut der deutschen Wirtschaft ging lange davon aus, dass nur rund 2,2 Prozent aller Mietverträge Indexmietverträge waren. Bei Neuverträgen steigt der Anteil inzwischen. Nach IW-Angaben liegen etwa sieben Prozent der neu abgeschlossenen Mietverträge in dieser Kategorie. Der Deutsche Mieterbund berichtet aus Großstädten von deutlich höheren Werten. In manchen Märkten soll bereits jeder dritte neue Vertrag eine Indexmiete enthalten, in Berlin sogar noch mehr.
Für Vermieter ist diese Vertragsform attraktiv, weil sie einen Inflationsschutz bietet. Für Mieter bedeutet sie dagegen Unsicherheit. Vor Vertragsabschluss muss deshalb genau geprüft werden, ob eine stark steigende Miete in den kommenden Jahren noch tragbar wäre.
Eigenbedarfskündigungen nehmen zu
Der dritte Trend betrifft Mieter, die bereits eine Wohnung haben. Auch ein laufender Mietvertrag schützt nicht dauerhaft, wenn der Vermieter Eigenbedarf geltend macht. Eine Eigenbedarfskündigung ist möglich, wenn der Eigentümer die Wohnung für sich selbst, für nahe Angehörige oder für Haushaltsangehörige benötigt.
Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes häufen sich solche Fälle. Teilweise kann das mit der angespannten Marktlage erklärt werden. Auch Vermieterfamilien sind von hohen Mieten betroffen. Wer etwa für ein studierendes Kind keine bezahlbare Wohnung findet, kann versucht sein, eine eigene vermietete Wohnung freizumachen.
Mietrechtsexperten sehen jedoch auch strukturelle Gründe. Der Kreis der Personen, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, ist weit gefasst. Zudem muss die Wohnung nicht zwingend als Hauptwohnsitz genutzt werden. Auch gelegentliche Aufenthalte können unter bestimmten Umständen ausreichen, wenn das Gericht den Bedarf für nachvollziehbar hält.
Für Mieter ist das besonders belastend. Wer pünktlich zahlt und sich nichts zuschulden kommen lässt, kann dennoch seine Wohnung verlieren. In angespannten Märkten bedeutet das oft nicht nur einen Umzug, sondern den Verlust einer bezahlbaren Bleibe.
Ein Markt mit wachsender Unsicherheit
Möblierung, Indexmiete und Eigenbedarf sind rechtlich jeweils zulässige Instrumente. Problematisch werden sie dort, wo sie sich mit Wohnungsmangel verbinden. Dann verschiebt sich das Kräfteverhältnis weiter zugunsten der Vermieter. Mieter haben weniger Auswahl, müssen höhere Preise akzeptieren und tragen größere Risiken.
Die Entwicklungen zeigen, dass die Wohnungsfrage nicht nur vom Neubau abhängt. Auch Vertragsformen und Vermietungsstrategien verändern den Alltag von Wohnungssuchenden. Wer neu mietet, muss daher genauer hinsehen als früher: Ist die Wohnung möbliert? Wie wird der Zuschlag begründet? Handelt es sich um eine Indexmiete? Ist der Vertrag befristet? Und wie groß ist das Risiko, später von Eigenbedarf betroffen zu sein?
In einem entspannten Markt wären solche Fragen weniger dramatisch. In den großen Städten entscheiden sie zunehmend darüber, ob Wohnen langfristig bezahlbar und planbar bleibt.