Wohnungsbesichtigung in Berlin, die Nachfrage hoch, die Konkurrenz groß. Der Vermieter erklärt: Er berechnet „Abstand“ in die Miete ein – 100 Euro monatlich für eine erneuerte Badewanne, weitere 100 Euro wegen moderner Elektrogeräte in der Küche. Ist das rechtlich haltbar?
Der Begriff „Abstand“ ist im Mietrecht kein Freibrief für beliebige Aufschläge. Gemeint ist üblicherweise eine Zahlung für überlassene Gegenstände – etwa eine Einbauküche, Möbel oder andere bewegliche Sachen, die nicht zwingend Teil der Mietsache sind.
Zulässig ist ein Abstand nur dann, wenn tatsächlich ein eigenständiger Gegenwert übertragen wird. Außerdem darf die verlangte Summe den Zeitwert der überlassenen Gegenstände nicht erheblich überschreiten. Überhöhte Abstandszahlungen sind unzulässig und können sogar ordnungswidrig sein.
Wird der Begriff jedoch genutzt, um faktisch die Miete zu erhöhen, ist Vorsicht geboten.
Badewanne: Bestandteil der Wohnung
Eine Badewanne gehört regelmäßig zur Grundausstattung einer Wohnung. Wird sie erneuert, handelt es sich in den meisten Fällen um Instandhaltung. Diese Kosten sind vom Vermieter zu tragen und können nicht als „Abstand“ auf neue Mieter umgelegt werden.
Anders wäre es nur, wenn eine außergewöhnliche, deutlich hochwertigere Ausstattung neu eingebaut wurde und diese nicht zur üblichen Ausstattung zählt. Selbst dann wäre eine einmalige Abstandszahlung nur dann denkbar, wenn tatsächlich ein zusätzlicher, abtrennbarer Mehrwert übertragen wird.
In der Praxis gilt: Der Austausch einer Badewanne rechtfertigt keinen separaten Abstand.
Elektrogeräte in der Küche
Ähnlich verhält es sich mit Elektrogeräten. Ist die Küche Bestandteil der Wohnung und werden alte Geräte durch neue ersetzt, liegt in der Regel Instandhaltung vor. Die Kosten sind mit der Miete abgegolten.
Anders kann es sein, wenn erstmals eine Einbauküche mit Geräten eingebracht wird und diese nicht zwingend Teil der Mietsache ist. In solchen Fällen ist eine Abstandszahlung grundsätzlich möglich – allerdings nur in Höhe des realistischen Zeitwerts der Geräte.
Pauschale Aufschläge von 100 Euro monatlich ohne nachvollziehbare Berechnung sind rechtlich angreifbar, wenn sie faktisch eine versteckte Mieterhöhung darstellen.
Mietpreisbremse beachten
In Berlin gilt in weiten Teilen die Mietpreisbremse. Bei einer Wiedervermietung darf die neue Miete grundsätzlich nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ein als „Abstand“ deklarierter Zuschlag darf nicht dazu dienen, diese Grenze zu umgehen.
Wird die Abstandszahlung monatlich als dauerhafter Aufschlag verlangt, spricht vieles dafür, dass es sich nicht um einen echten Abstand, sondern um eine verdeckte Mieterhöhung handelt.
Woran Interessenten erkennen, ob der Betrag zulässig ist
Entscheidend sind Transparenz und Nachvollziehbarkeit. Handelt es sich um eine einmalige Zahlung für konkret benannte, überlassene Gegenstände mit nachvollziehbarem Zeitwert? Oder wird der Betrag dauerhaft auf die Kaltmiete aufgeschlagen?
Eine monatliche Erhöhung wegen einer erneuerten Badewanne ist in der Regel nicht zulässig. Bei Küchengeräten kommt es auf die konkrete Ausgestaltung an.
Wer Zweifel hat, sollte sich an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt wenden. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten werden Begriffe wie „Abstand“ mitunter unscharf verwendet. Rechtlich entscheidend ist jedoch nicht die Bezeichnung, sondern der tatsächliche Charakter der Zahlung.