Deutschland gilt als Mieterland. Im europäischen Vergleich ist die Eigentümerquote niedrig, obwohl Wohneigentum für viele Haushalte als Wunschbild gilt. Die Gründe dafür liegen nicht allein im Preis. Entscheidend sind auch Siedlungsstruktur, Finanzierungskultur, Mobilität und ein vergleichsweise gut ausgebauter Mietwohnungsmarkt.
Nach einer Analyse der Anlageverwaltungsgesellschaft Colliers ist die Eigentümerquote in ländlichen Regionen deutlich höher als in Städten. Das erklärt einen Teil der europäischen Unterschiede. Länder mit dünnerer Besiedlung und vielen ländlichen Haushalten weisen oft höhere Eigentumsquoten auf. Rumänien etwa liegt beim Wohneigentum weit vorn und hat zugleich nur 86 Einwohner je Quadratkilometer. In Deutschland sind es im Schnitt 234 Einwohner je Quadratkilometer. Wo viele Menschen in Städten wohnen, ist Eigentum knapper, teurer und schwerer zu finanzieren.
Hohe Eigentumsquoten haben auch Nachteile
Eine hohe Eigentümerquote gilt häufig als Zeichen von Wohlstand und Sicherheit. Doch sie hat auch Schattenseiten. In mehreren osteuropäischen Ländern besitzen viele Menschen ihre Wohnung oder ihr Haus. Gleichzeitig gibt es in den Städten oft weniger Mietwohnungen. Das kann die Mobilität junger Menschen einschränken.
Wer für Ausbildung, Studium oder Beruf in eine andere Stadt ziehen möchte, ist auf ein funktionierendes Mietangebot angewiesen. Fehlt dieses, wird der Wechsel schwieriger. Eine sehr hohe Eigentumsquote kann damit berufliche und soziale Aufstiegschancen begrenzen. Wohneigentum schafft Sicherheit, bindet aber auch an einen Ort.
Deshalb lässt sich die Frage „Mieten oder kaufen?“ nicht pauschal beantworten. Für Familien kann Eigentum sinnvoll sein, wenn Standort, Finanzierung und Lebensplanung zusammenpassen. Wer beruflich flexibel bleiben muss oder dessen familiäre Situation sich noch verändern kann, fährt mit einer Mietwohnung oft besser.
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Homeoffice hat manche Risiken verdeckt
Während der Corona-Pandemie erschien das Haus im Grünen vielen attraktiver denn je. Homeoffice machte größere Entfernungen zum Arbeitsplatz scheinbar weniger problematisch. Wer nur selten ins Büro musste, konnte sich eher vorstellen, außerhalb der Stadt zu wohnen.
Inzwischen verlangen viele Unternehmen wieder mehr Präsenz. Damit rückt die Pendelzeit erneut in den Mittelpunkt. Auch zwei oder drei Bürotage pro Woche können belastend sein, wenn der Arbeitsweg lang ist. Wer Eigentum kauft, sollte deshalb nicht nur den heutigen Arbeitsalltag betrachten, sondern auch mögliche Veränderungen.
Ähnliches gilt für Familien. Die Lage eines Hauses entscheidet nicht nur über Garten, Ruhe und Kaufpreis, sondern auch über Schulwege, Nahverkehr, Freizeitangebote und spätere Selbstständigkeit der Kinder. Solange solche Fragen offen sind, kann Mieten die bessere Lösung sein, weil es mehr Beweglichkeit lässt.
Eigentum ist auch eine kulturelle Frage
Hinter den unterschiedlichen Eigentumsquoten stehen nicht nur wirtschaftliche Faktoren. Auch kulturelle Vorstellungen spielen eine große Rolle. In Polen etwa ist Wohneigentum stark mit Altersvorsorge und Sicherheit verbunden. Junge Menschen beschäftigen sich dort oft früher mit dem Erwerb einer Wohnung als in Deutschland.
Zugleich ist der Markt anders strukturiert. In Polen wird ein erheblicher Teil der Nachfrage durch kleinere Wohnungen mit ein oder zwei Zimmern gedeckt. In Deutschland wären solche Wohnverhältnisse für viele Familien oder Paare keine attraktive Alternative. Der Wunsch nach Eigentum ist hier häufig mit bestimmten Vorstellungen verbunden: mehr Fläche, guter Standard, sichere Lage, möglichst ein Haus oder zumindest eine größere Wohnung.
Das macht den Erwerb teurer. Wer nicht bereit ist, kleinere oder einfachere Objekte zu akzeptieren, braucht mehr Eigenkapital und ein höheres Einkommen. Eigentum scheitert dann nicht allein am Markt, sondern auch an Erwartungen.
Deutsche Banken finanzieren vorsichtiger
Ein weiterer Unterschied liegt in der Finanzierung. Deutsche Banken verlangen häufig einen hohen Eigenkapitalanteil. Kaufnebenkosten müssen ohnehin meist aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Je nach Institut und Objekt können 20 bis 30 Prozent Eigenkapital erwartet werden.
In südeuropäischen Ländern waren während der Phase niedriger Zinsen teilweise deutlich offensivere Finanzierungen üblich. In Spanien wurden Wohnungskäufe zeitweise häufiger vollständig über Kredite finanziert. Zudem wurde der Bau günstiger Wohnungen stärker subventioniert.
Solche Modelle können kurzfristig mehr Eigentum ermöglichen. Sie bergen aber Risiken. Wenn Preise fallen, Zinsen steigen oder Einkommen wegbrechen, geraten Haushalte und Banken schneller unter Druck. Deutschland hat mit seiner vorsichtigeren Finanzierungskultur zwar eine niedrigere Eigentümerquote, aber auch vergleichsweise stabile Kreditstrukturen.
Die Zinswende hat gezeigt, warum das wichtig ist. Steigende Finanzierungskosten haben den Immobilienmarkt stark gebremst. Noch stärkere Verwerfungen blieben auch deshalb aus, weil viele Käufer solide finanziert hatten und Banken nicht massenhaft riskante Kredite vergeben hatten.
Der Mietmarkt ist historisch stark
Ein weiterer Grund für die niedrige Eigentümerquote ist der deutsche Mietmarkt selbst. In vielen Ländern ist Mieten eher Übergangslösung oder Notlösung. In Deutschland ist es lange ein gesellschaftlich akzeptiertes Dauerwohnmodell gewesen. Mieterschutz, unbefristete Verträge und ein breites Angebot haben dazu beigetragen, dass auch Haushalte mit mittleren Einkommen zur Miete wohnen.
Das unterscheidet Deutschland von Ländern, in denen Eigentum stärker als einzige verlässliche Wohnform gilt. Allerdings gerät dieses Modell unter Druck. Steigende Mieten, knapper Wohnraum und wachsende Unsicherheit lassen Eigentum für viele wieder attraktiver erscheinen. Gleichzeitig machen hohe Preise und gestiegene Zinsen den Kauf schwerer.