Die Wohnungssuche in deutschen Städten wird immer teurer. Neben steigenden Angebotsmieten und hohen Kautionen kommen auf Wohnungssuchende zunehmend weitere Kosten zu. Vormieter verlangen teilweise mehrere Tausend Euro für gebrauchte Möbel oder Einbauküchen. Die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt schafft damit auch für Mieter neue Möglichkeiten, aus der Knappheit finanziellen Nutzen zu ziehen.
Wie stark sich die Wohnungssuche verteuert hat, zeigen Zahlen aus dem Bundesbauministerium. In den 14 größten deutschen Städten stiegen die Angebotsmieten zwischen 2016 und 2025 durchschnittlich um 43 Prozent.
Die hohen Angebotsmieten sind allerdings nur ein Teil der finanziellen Belastung. Wer eine Wohnung sucht, muss häufig auch Geld für Möbel, Einbauten oder andere Gegenstände aufbringen, die der bisherige Mieter zurücklassen möchte.
Hohe Abschläge werden zur zusätzlichen Hürde
Grundsätzlich dürfen Vormieter für ihre Einbauküche, Schränke oder andere Einrichtungsgegenstände einen Kaufpreis verlangen. Problematisch wird es, wenn dieser nicht mehr dem tatsächlichen Wert entspricht.
Eine Online-Umfrage von ImmoScout24 aus dem März zeigt, welche Summen dabei im Raum stehen. Die meisten genannten Abstandszahlungen lagen zwischen 1.000 und 3.000 Euro. 37 Prozent der Befragten berichteten jedoch von Forderungen über 3.000 Euro, acht Prozent sogar von mehr als 5.000 Euro.
An der Befragung nahmen rund 500 Personen teil. Sie ist nicht repräsentativ, verdeutlicht aber, welche zusätzlichen Kosten bei der Wohnungssuche entstehen können.
Neben der Mietkaution, den Umzugskosten und der ersten Monatsmiete müssen Haushalte damit teilweise erhebliche weitere Beträge aufbringen. Besonders schwierig ist das für Menschen, die kurzfristig eine Wohnung benötigen und kaum finanzielle Rücklagen haben.
Nicht jeder Abschlag ist rechtlich zulässig
Für solche Vereinbarungen gibt es gesetzliche Grenzen. Das Wohnungsvermittlungsgesetz untersagt Zahlungen, die allein dafür verlangt werden, dass ein bisheriger Mieter seine Wohnung räumt oder einem Nachmieter Platz macht.
Anders verhält es sich bei gebrauchten Möbeln oder Einbauten. Deren Verkauf ist grundsätzlich erlaubt. Der vereinbarte Preis darf allerdings nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum tatsächlichen Wert stehen.
Bei der Beurteilung kommt es auf Alter, Zustand und Zeitwert der Gegenstände an. Eine einfache Orientierung bietet die lineare Abschreibung über die voraussichtliche Nutzungsdauer.
Hat eine Einbauküche beispielsweise ursprünglich 4.000 Euro gekostet und wird eine Nutzungsdauer von zehn Jahren zugrunde gelegt, ergibt sich nach fünf Jahren rechnerisch ein Restwert von 2.000 Euro. Der tatsächliche Wert kann je nach Qualität, Zustand und Marktverhältnissen davon abweichen.
Für Wohnungssuchende ist diese Einschätzung häufig schwierig. Rechnungen fehlen, Anschaffungsdaten sind unbekannt oder die Gegenstände lassen sich nur eingeschränkt überprüfen. Dennoch stimmen Interessenten solchen Vereinbarungen mitunter zu, weil sie ihre Chancen auf die Wohnung nicht gefährden möchten.
Untervermietung kann zum lukrativen Geschäft werden
Neben hohen Möbelabschlägen geraten auch überhöhte Untermieten stärker in den Blick.
Besonders in Großstädten unterscheiden sich ältere Bestandsmieten teilweise erheblich von aktuellen Angebotsmieten. Hauptmieter, die über einen günstigen Mietvertrag verfügen, können diese Differenz bei einer Untervermietung finanziell nutzen.
Ein Fall aus Berlin beschäftigte deshalb den Bundesgerichtshof. Der Hauptmieter zahlte selbst 460 Euro Nettokaltmiete, verlangte von seinem Untermieter jedoch 962 Euro.
Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis und verlangte die Räumung der Wohnung.
Der Bundesgerichtshof stellte Ende Januar klar, dass die Absicht, mit einer Untervermietung Gewinn zu erzielen, kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietungserlaubnis nach § 553 BGB begründet.
Damit setzte das Gericht eine wichtige Grenze. Der gesetzliche Anspruch auf eine Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung soll berechtigte Wohnbedürfnisse berücksichtigen, nicht aber ein gewinnorientiertes Geschäftsmodell ermöglichen.
Möblierung rechtfertigt nicht jeden Mietaufschlag
Im Berliner Verfahren hatte der Hauptmieter argumentiert, die Wohnung sei vollständig möbliert überlassen worden. Zur Ausstattung gehörten unter anderem ein Fernseher, eine Soundanlage, ein Geschirrspüler und eine Waschmaschine.
Grundsätzlich kann die Überlassung von Möbeln einen zusätzlichen Mietbetrag rechtfertigen. Allerdings muss dieser in einem angemessenen Verhältnis zu deren Wert stehen.
Bei der Berechnung können Anschaffungskosten, Alter und Zustand der Möbel berücksichtigt werden. In einzelnen Gerichtsentscheidungen wurde dafür ein Modell verwendet, das von einer zehnjährigen Nutzungsdauer ausgeht und monatlich zwei Prozent des verbleibenden Zeitwerts ansetzt.
Bei Möbeln im ursprünglichen Wert von 5.000 Euro ergibt sich nach diesem Modell zunächst ein monatlicher Zuschlag von 100 Euro. Sind die Möbel vier Jahre alt, beträgt der rechnerische Zeitwert noch 3.000 Euro. Daraus folgt ein monatlicher Zuschlag von 60 Euro.
Eine bundesweit verbindliche Berechnungsmethode ist das allerdings nicht. Welche Höhe angemessen ist, hängt vom jeweiligen Mietverhältnis und den rechtlichen Umständen ab.
Bundesregierung plant strengere Regeln für möblierte Wohnungen
Die Bundesregierung beschäftigt sich bereits mit möglichen Änderungen beim Möblierungszuschlag.
Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) will die Transparenz bei möblierten Mietwohnungen verbessern. Nach den bisherigen Plänen sollen Vermieter den Zuschlag für Möbel künftig gesondert im Mietvertrag ausweisen müssen.
Vorgesehen ist außerdem, den Zuschlag stärker am Zeitwert der Einrichtung auszurichten und für bestimmte Fälle auf höchstens fünf Prozent der Nettokaltmiete zu begrenzen.
Damit soll verhindert werden, dass die Möblierung genutzt wird, um die Mietpreisbremse zu umgehen.
Für Abschlagszahlungen zwischen Vor- und Nachmietern sind bislang keine vergleichbaren neuen Transparenzpflichten vorgesehen. Auch bei Untervermietungen stellen sich besondere Fragen, etwa zur zulässigen Miethöhe und zum Umfang einer erteilten Untervermietungserlaubnis.
Die Mietpreisbremse ist dabei nicht grundsätzlich ausgeschlossen, nur weil ein Hauptmieter als Untervermieter auftritt. Entscheidend sind die konkreten gesetzlichen Voraussetzungen und mögliche Ausnahmen.
Was Wohnungssuchende bei Abschlägen beachten sollten
Wer bei einer Wohnungsübernahme Geld für Möbel oder Einbauten zahlen soll, sollte den verlangten Betrag möglichst genau prüfen.
Hilfreich sind eine schriftliche Aufstellung aller Gegenstände, Angaben zum Anschaffungsjahr sowie vorhandene Rechnungen. Auch der Zustand sollte dokumentiert werden. So lässt sich besser einschätzen, ob der geforderte Preis angemessen ist.
Besondere Vorsicht ist bei pauschalen Zahlungen geboten, denen kein nachvollziehbarer Gegenwert gegenübersteht. Besteht ein auffälliges Missverhältnis zwischen Kaufpreis und tatsächlichem Wert, kann die Vereinbarung unwirksam sein.
Bei Untermietverhältnissen ist außerdem wichtig, ob der Hauptmieter zur Untervermietung berechtigt ist und welche Kosten mit der verlangten Untermiete abgedeckt werden sollen.
Ein hoher Preis ist nicht allein deshalb unzulässig, weil er über der Hauptmiete liegt. Umgekehrt darf die Untervermietungserlaubnis nicht ohne Weiteres als Grundlage für eine gewinnorientierte Weitervermietung verstanden werden.
Wohnungsknappheit verschiebt die Verhandlungsposition
Der angespannte Wohnungsmarkt führt dazu, dass zusätzliche Zahlungen bei der Wohnungssuche immer wichtiger werden. Neben Vermietern können auch bisherige Mieter von der Knappheit profitieren.
Dabei ist zwischen einer angemessenen Vergütung für Möbel und Einbauten und Forderungen zu unterscheiden, die vor allem aus der schwierigen Lage der Wohnungssuchenden entstehen.
Die rechtlichen Grenzen sind zwar vorhanden, lassen sich in der Praxis aber nicht immer leicht durchsetzen. Wer dringend Wohnraum benötigt, wird eine Abschlagsforderung häufig anders beurteilen als jemand, der zwischen mehreren Wohnungen wählen kann.
Die Diskussion über bezahlbares Wohnen betrifft deshalb längst nicht mehr nur die Höhe der Miete. Zunehmend geht es auch um die Kosten, die bereits vor dem Einzug entstehen – und um die Frage, wie viel Geld für den Zugang zu einer knappen Wohnung verlangt werden darf.