Die Wohnung sieht abgewohnt aus, die Tapeten sind vergilbt, und der Bodenbelag ist in die Jahre gekommen – doch wer muss für die Renovierung zahlen? Viele Mieter gehen davon aus, dass der Vermieter automatisch für alle Schönheitsreparaturen aufkommen muss. Doch so einfach ist es nicht.
Instandhaltung und Modernisierung sind Vermietersache – doch was gilt für Schönheitsreparaturen? Die Rechtslage ist komplex, und oft kommt es auf Details an.
Renovierung, Sanierung oder Modernisierung – Wo liegt der Unterschied?
Um zu verstehen, wann der Vermieter die Kosten übernehmen muss, lohnt es sich, die Begriffe Renovierung, Sanierung und Modernisierung zu unterscheiden. Denn je nach Art der Maßnahme gelten unterschiedliche Regelungen.
1. Renovierung – Optische Aufwertung der Wohnung
Unter Renovierung versteht man vor allem Schönheitsreparaturen, die das Erscheinungsbild der Wohnung verbessern. Dazu gehören:
- Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken
- Austausch von Teppich oder Laminat
- Lackieren von Heizkörpern oder Türrahmen
Wer zahlt?
Grundsätzlich ist der Vermieter dafür verantwortlich, die Wohnung in einem gebrauchsfähigen Zustand zu halten. Das heißt: Ist die Abnutzung durch normalen Verschleiß entstanden, muss der Vermieter renovieren – es sei denn, der Mietvertrag enthält eine gültige Schönheitsreparaturklausel, die den Mieter in die Pflicht nimmt.
Achtung: Viele Mietverträge enthalten unwirksame Klauseln, die Mieter dazu verpflichten, in festen Zeiträumen zu renovieren. Solche starren Fristen (z. B. „alle drei Jahre Wände streichen“) sind nicht zulässig.
2. Sanierung – Schäden beseitigen, nicht nur verschönern
Eine Sanierung ist mehr als nur Kosmetik – sie dient dazu, ernsthafte Mängel zu beheben. Klassische Sanierungsfälle sind:
- Feuchte Wände oder Schimmelbildung
- Defekte Wasserleitungen oder Rohrbrüche
- Schäden an der elektrischen Anlage
Wer zahlt?
Hier ist die Sache klar: Der Vermieter muss zahlen. Denn solche Maßnahmen fallen unter die gesetzliche Instandhaltungspflicht (§ 535 BGB). Mieter haben das Recht, eine Sanierung zu verlangen, wenn die Wohnung durch Schäden nicht mehr in einem bewohnbaren Zustand ist.
Aber: Wurde der Schaden durch unsachgemäßen Gebrauch oder Fahrlässigkeit des Mieters verursacht, kann der Vermieter eine Kostenbeteiligung fordern.
3. Modernisierung – Verbesserung der Wohnung, aber mit Kostenbeteiligung
Eine Modernisierung bringt die Wohnung technisch auf den neuesten Stand. Dazu gehören Maßnahmen wie:
- Neue Fenster mit besserer Wärmedämmung
- Energetische Sanierung durch Dämmung von Dach oder Fassade
- Austausch einer alten Heizung gegen ein effizienteres Modell
Wer zahlt?
Hier wird es kompliziert: Grundsätzlich trägt der Vermieter die Kosten, hat aber das Recht, die Miete zu erhöhen. Nach § 559 BGB darf der Vermieter bis zu 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Das bedeutet: Eine Modernisierung kann für Mieter teurer werden, selbst wenn sie ihnen langfristig Vorteile bringt (z. B. niedrigere Heizkosten).
Wichtig zu wissen: Nicht jede Modernisierung ist eine Pflichtaufgabe des Vermieters. Will ein Mieter eine Verbesserung, die nicht zwingend erforderlich ist (z. B. hochwertiger Parkettboden statt Laminat), muss er sich in der Regel finanziell beteiligen.
Wann zahlt der Vermieter – und wann nicht?
Ob der Vermieter für eine Renovierung aufkommen muss, hängt von mehreren Faktoren ab:
✅ Muss der Vermieter zahlen?
✔ Wenn der Zustand der Wohnung durch normalen Verschleiß unzumutbar wird (z. B. stark abgenutzter Boden)
✔ Wenn technische Anlagen wie Heizung oder Elektrik nicht mehr funktionieren
✔ Wenn gesetzliche Anforderungen (z. B. Energiesparmaßnahmen) erfüllt werden müssen
❌ Wann zahlt der Mieter?
✘ Wenn er durch grobe Fahrlässigkeit oder mutwillige Zerstörung Schäden verursacht hat
✘ Wenn er eine Modernisierung wünscht, die nicht notwendig ist
✘ Wenn eine gültige Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag steht
Gut zu wissen: Die sogenannte Kleinreparaturklausel erlaubt es Vermietern, kleine Schäden (z. B. tropfende Wasserhähne oder defekte Lichtschalter) auf den Mieter umzulegen. Allerdings nur bis zu einer bestimmten Höchstgrenze pro Reparatur und Jahr – oft sind das 75 bis 100 Euro pro Reparatur und maximal 200 bis 300 Euro im Jahr.