Möblierte Wohnungen, die zuvor dauerhaft vermietet wurden, dürfen in einem Berliner Milieuschutzgebiet nicht ohne Weiteres für wenige Monate angeboten werden.
Das Verwaltungsgericht Berlin hat entschieden, dass eine solche Vermietung auf Zeit eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung darstellen kann. Im konkreten Fall untersagte das Gericht die befristete Vermietung von 15 Wohnungen in Berlin-Neukölln.
Geklagt hatte die Eigentümerin eines Wohnhauses in einem Milieuschutzgebiet. Die Wohnungen waren für Zeiträume von 3 bis 12 Monaten vermietet worden. Teilweise wurden einzelne Zimmer, teilweise komplette Wohnungen angeboten. Die sogenannte All-in-Miete umfasste neben der Möblierung auch WLAN sowie Heiz- und Betriebskosten.
Die verlangten Preise lagen deutlich über der ortsüblichen Warmmiete für eine unmöblierte Wohnung. Für einzelne Zimmer wurden durchschnittlich 32,63 Euro je Quadratmeter verlangt, für komplette Wohnungen 23,26 Euro. Zum Vergleich: Die ortsübliche Warmmiete ohne Möblierung lag laut Verwaltungsgericht bei 10,37 Euro je Quadratmeter.
Bezirksamt untersagt das Wohnmodell
Das Bezirksamt Neukölln hatte der Eigentümerin bereits mit Bescheid vom 22. Dezember 2025 untersagt, die Wohnungen weiterhin auf Zeit zu vermieten. Nach Auffassung der Behörde handelte es sich bei der befristeten Vermietung gegenüber der vorherigen unbefristeten Wohnraumvermietung um eine andere Nutzung.
Für diese Nutzungsänderung sei eine milieuschutzrechtliche Genehmigung erforderlich gewesen. Eine solche Genehmigung hatte die Eigentümerin nicht. Nach Ansicht des Bezirksamts hätte sie auch nicht erteilt werden können, weil die Vermietung auf Zeit die angestammte Wohnbevölkerung verdrängen könne.
Die Eigentümerin argumentierte dagegen, dass die Wohnungen weiterhin zu Wohnzwecken genutzt würden. Allein die zeitliche Befristung und die Möblierung machten daraus aus ihrer Sicht keine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung.
Gericht sieht Verdrängungswirkung
Das Verwaltungsgericht folgte dieser Argumentation nicht und wies die Klage ab. Nach Auffassung der 19. Kammer durfte das Bezirksamt die Vermietung auf Zeit untersagen. Entscheidend sei, dass die Vermietung für 3 bis 12 Monate geeignet sei, die im Milieuschutzgebiet ansässige Bevölkerung zu verdrängen.
Gerade Haushalte mit Kindern und einkommensschwächere Haushalte, die für die Zusammensetzung der geschützten Wohnbevölkerung prägend seien, könnten sich die Wohnungen unter diesen Bedingungen nicht mehr leisten oder hätten keinen Zugang zu ihnen. Die Nutzungsänderung entfalte damit eine verdrängende Wirkung und stehe dem Ziel der Milieuschutzverordnung entgegen.
Ob das konkrete Vermietungsmodell möglicherweise noch von der bestehenden Baugenehmigung gedeckt ist, hielt das Gericht für unerheblich. Für die Frage der milieuschutzrechtlichen Zulässigkeit komme es darauf nicht an.
Das Urteil könnte über den konkreten Fall hinaus Bedeutung für Berlin haben. Die Kammer hat die Berufung zum Oberverwaltungsgericht zugelassen. Damit ist die Frage noch nicht abschließend geklärt.